Процедура приобретения недвижимости во Франции

Автор: | 15.11.2021

Обязательное участие нотариуса в сделке, многочисленные проверки объекта до подписания договора, ограничения для владельцев старинных особняков… На рынке недвижимости Франции много специфических особенностей, без знания которых сделку будет сложно заключить. В этом материале мы собрали всё самое важное – права и обязанности иностранцев, алгоритм покупки, дополнительные расходы.

Содержание статьи:

  • Права и обязанности иностранцев
  • Поиск недвижимости во Франции
  • Пошаговая процедура сделки
  • Дополнительные расходы
  • Особенности рынка недвижимости
  • Резюме

Права и обязанности иностранных покупателей

Во Франции нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов (жилые и коммерческие) в любых регионах страны.  

Сделка требует тщательной подготовки. Прежде всего, нужно открыть счёт во французском банке. Также, с большой вероятностью, вам понадобятся услуги доверенного лица и / или риэлтора. Кроме того, до заключения основного договора придётся решить, на кого будет оформлено имущество. Возможные варианты: на одного из супругов, на обоих, на специальную компанию по управлению недвижимостью (SCI).

Владение недвижимостью во Франции не даёт автоматического права на получение ВНЖ, однако будет рассматриваться как существенное преимущество. К примеру, собственнику жилья будет проще оформить «визу визитёра», т.к. одно из двух основных требований – наличие постоянного адреса во Франции – он уже выполнил; останется только подтвердить доходы.

Способы получить ВНЖ во Франции

Франция
Вид на жительство во Франции для финансово независимых лиц – виза визитёра
Сроки получения: 5 мес.
Расходы от 15 000 €

Франция
Вид на жительство Франции по визе «паспорт-талант»
Сроки получения: 3 мес.
Расходы от 30 000 €

При проживании во Франции более 183 дней в году иностранец становится французским резидентом и у него появляется обязанность уплаты всех налогов. В любом случае он также платит налоги на недвижимость в стране. При этом от двойного налогообложения граждане России освобождены.

Поиск недвижимости во Франции

 Фахверковые домики в Эльзасе

Где искать?

Начать поиск недвижимости во Франции проще всего со специализированных сайтов с объявлениями. Так вы получите представление о разнообразии предложений и о ценах. Безусловно, мы рекомендуем посмотреть объявления на нашем сайте.

Кроме того, стоит изучить крупные французские ресурсы:

  • Superimmo.com
  • Leboncoin.fr
  • Seloger.com
  • Logic-Immo.com
  • ParuVendu
  • FNAIM – это сайт французской ассоциации риэлторов
  • Immobilier.Notaires.fr – объявления на сайте нотариусов Франции.

Для знакомства с рынком полезно почитать статьи и новости – из них вы узнаете об особенностях законодательства, ценах, различиях между регионами и специфике самих объектов.

Если вы не готовы уделять этапу поисков много времени, можно сразу нанять агента и сформулировать ему свои пожелания.

Просмотр объектов

Иногда агентства недвижимости или застройщики организуют смотровые туры для покупателей недвижимости во Франции, но чаще будущие собственники сами планируют поездку. Новый вариант, получивший развитие в условиях пандемии, – дистанционный просмотр. Вы остаётесь у себя дома, а агент представляет вам видеообзор недвижимости или едет на объект и показывает вам его в режиме реального времени.

Примеры жилой недвижимости во Франции

Вилла во Франции
5 200 000 €

Площадь 250 м2

Франция
Лазурный берег
Вильфранш, Ницца
Вилла с видом на бухту Вильфранш
Элегантная вилла в калифорнийском стиле с панорамным видом на…

ИНДОМ

Замок в Нормандии, Франция
3 725 000 €

Площадь 1350 м2, 21 комната

Нормандия, Pays d’Auge, 50км от г. Довилль и побережья , великолепный замок XVIII- XIXвв, прекрасно реставрирован. Собственность предлагает более…

GROUPE IMMOBILIER MERCU…

Вилла в Экс-ан-Прованс, Франция
6 750 000 €

Площадь 480 м2, 12 комнат

Роскошная вилла расположена в университетском городе на юге Франции – Экс-ан-Прованс.На участке площадью 4 га находится основной дом и просторный…

Knight Frank

Вилла в Сен-Жан-Кап-Ферра, Франция
29 500 000 €

Площадь 1055 м2

Виллы расположены в Сен-Жан-Кап-Ферра, в 100 метрах от моря и имеют прямой выход к марине, магазинам и ресторанам. Три виллы была недавно построены…

Knight Frank

Вилла в Восточных Пиренеях, Франция
1 990 000 €

Площадь 217 м2, 5 комнат

Эта исключительная по местоположению и своим характеристикам вилла 217 кв.м., как прозрачный куб, расположилась на лоне воды с собственным причалом…

Apriori Invest

Замок в Дордони, Франция
1 200 000 €

Площадь 386 м2, 14 комнат

В регионе Перигор, одном из живописнейших мест южной Франции, известный своими многочисленными замками, в типичном небольшом поселке, замок XIV в….

Apriori Invest

Апартаменты в Каннах, Франция
1 195 000 €

— Центр города, 1 минута до набережной и 6 минут до Дворца фестивалей- Полная реновация, готовность — конец 2020 года- 6 апартаментов…

Knight Frank

Апартаменты в Каннах, Франция
1 400 000 €

Площадь 121 м2

Просторные апартаменты с видом на море, распложенные в Каннах, в престижном районе Сalifornie, в закрытой охраняемой резиденции с парком, бассейном…

SERVICEAZUR

Вилла в Мужене, Франция
14 700 000 €

Площадь 1000 м2

Новая современная вилла расположена в одном из самых популярных районов города Мужен. Вилла включает себя красивые зоны с высокими потолками,…

Knight Frank

Апартаменты в Вильнёв-Лубе, Франция
2 650 000 €

Площадь 140 м2

Апартаменты, площадью 140 кв.м., в отличном состоянии после капитального ремонта, на 9ом этаже в престижном комплексе Марина бе дез Анж ( в 10ти км…

SERVICEAZUR

Вилла в Каннах, Франция
16 000 000 €

Площадь 545 м2

Роскошное имение с панорамным видом на море в элитном районе Канн, всего в 10 минутах от Круазет.
Этот прекрасный дом премиум-класса в типичном…

Агентство MAGREY & SONS

Квартира в Боcолей, Франция
230 000 €

Площадь 27.84 м2, 2 комнаты

Квартира в пошаговой доступности до Монако Монте Карло рядом с вокзалом Монако (4 минуты пешком) в доме ресторан
вход в квартиру отдельный через…

Частное лицо

Вилла в Боcолей, Франция
3 500 000 €

Площадь 400 м2, 12 комнат

В частном и охраняемом владении в двух минутах от Монако, просторная вилла площадью около 400 м². Разделена на две виллы-близнецы. Построены…

House&Co.

Дом в землях Луары, Франция
75 000 €

Sextant properties

Апартаменты в Верхней Гарони, Франция
289 000 €

Sextant properties

Дом в Бретани, Франция
311 000 €

Sextant properties

Дом в Бретани, Франция
217 500 €

Sextant properties

Апартаменты в Эрмансе, Франция
750 000 €

Sextant properties

Дом в Паси-сюр-Эре, Франция
249 000 €

Sextant properties

Дом в Ло и Гаронне, Франция
316 000 €

Sextant properties

Риэлторы во Франции

Важный шаг – выбор компании, которая будет сопровождать вас в процессе сделки. Можно обратиться в агентство непосредственно во Франции или искать контакты в вашей стране: в представительстве французской/международной компании или в фирме, у которой есть партнёр во Франции.

Обратите внимание: у французского риэлтора должна быть «профессиональная карта» или сертификат, свидетельствующий о праве оказывать такие услуги.

Если вы не готовы обсуждать детали сделки по-английски или по-французски, выбирайте компании с русскоязычным персоналом или привлекайте к работе переводчиков. Все договоры составляются по-французски, и, если вы не владеете языком свободно, готовьтесь оплатить перевод (и внимательно его прочитать).

  • Список компаний, предлагающих недвижимость Франции

По закону, риэлтор не является обязательным участником сделки, поэтому вы можете оформить всё самостоятельно, то есть, сэкономить на гонораре агента и заплатить лишь нотариусу – без его участия обойтись нельзя. Но на практике иностранцу, без знания местных законов и особенностей рынка, сделать это будет затруднительно. Кроме того, обратите особое внимание на цены: иногда при сделке без риэлтора они завышены, так как продавец закладывает сэкономленную комиссию в итоговую цифру.

Итак, нотариус – единственный обязательный посредник при сделке. Он является гарантом её законности и безопасности, и потому он должен проверить юридическую чистоту документов и техническое состояние объекта. Кроме того, все расчёты проводятся через банковский счёт нотариуса. Он также занимается расчётом всех налогов и других сборов по оформлению сделки.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Туристический городок на востоке Франции

Этап 1. Резервация объекта

После того как выбор сделан, покупатель и продавец подписывают предварительный договор (compromis de vente) или односторонний договор (promesse de vente) – это более редкий тип соглашения, по сути, резервация объекта для конкретного покупателя.

Несмотря на то, что договор называется предварительным, это полноценный юридический документ, в котором оговариваются все параметры сделки, так что отнестись к нему нужно со всей серьёзностью. В частности, если вы собираетесь взять ипотеку, это должно быть отражено в договоре, как и действия в случае отказа в предоставлении кредита.

До подписания предварительного договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости. Также для проведения финансовых операций необходимо открыть счёт в местном банке.

Проверка технического состояния недвижимости

Старый город в Ницце

Проверка включает в себя проведение целого ряда диагностических тестов. В частности, измеряется площадь объекта на соответствие заявленному метражу, осуществляется проверка на наличие термитов, а также использование свинца и асбеста при строительстве.

Асбест как строительный материал был запрещен во Франции в 1996 году, после того как выяснилось, что он является причиной многих заболеваний. До того он использовался в качестве утеплителя. Если дом построен до 1 июля 1997 года, продавец обязан предоставить покупателю сертификат на отсутствие асбеста. Но стоит учесть, что документ выдается только на квартиру, а не на общую площадь (лестницы, коридоры и т. д.).

Вероятность обнаружить в своем доме другой запрещенный материал – свинец – невелика, поскольку свинцовые красители использовались в постройках, возведенных до 1948 года. Однако, если свинец присутствует, продавец обязан провести работы по удалению материала.

Помимо этого, должна быть произведена проверка на соответствие электрических и газовых сетей установленным нормам, а также на эффективность их использования. Кроме этого, в экспертизе может быть зафиксировано наличие дополнительных рисков, возникающих вследствие местонахождения объекта.

Все исследования проводятся экспертами, которые, по завершении процедур, выдают продавцу необходимые документы. Стоимость диагностики включена в цену недвижимости.

Если сроки поджимают, предварительный договор подписывается без результатов экспертизы. Но тогда в нем фиксируется, что к моменту подписания основного договора купли-продажи продавец обязан получить результаты проверки и без них покупатель имеет право отказаться от сделки без каких-либо обязательств.

Предварительный договор и задаток

Предварительный договор служит двусторонней гарантией: покупателю – что объект не будет продан никому другому даже по большей цене, продавцу – что покупатель не передумает. Его может составить нотариус или риэлтор, нотариальное заверение не требуется.

Одновременно покупатель вносит задаток: 10% от стоимости объекта (5% – при покупке строящейся недвижимости). Эти деньги будут храниться на специальном банковском счёте нотариуса. Все остальные платежи по сделке также будут проводиться через этот счёт.

По закону, после заключения предварительного договора у покупателя есть 10 дней на то, чтобы отказаться от дальнейшей сделки (délai de rétractation) и вернуть задаток (если в контракте не указаны иные условия расторжения сделки). По истечении этого срока деньги не возвращаются.

Также задаток можно вернуть, если банк отказывает в выдаче кредита или экспертиза на асбест дает отрицательные показатели. Правда, эта возможность существует только в том случае, если в предварительном договоре есть соответствующие условия.

Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Проверка юридической чистоты

Следует быть готовым к одной особенности французского законодательства. У мэрии каждого города есть право приобрести объект по цене, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя (droit de préemption). Задаток в таком случае ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации покупатель не получает.

Как правило, предварительный договор действует в течение трёх месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки:

  • По отношению к государству. Поскольку мэрия может приобрести объект вместо покупателя, нотариус направляет запрос с декларацией сделки.
  • По особенности местонахождения: не находится ли объект в зоне риска (например, в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру исторической. Все это накладывает на владельца особые обязательства.
  • По отношению к частным лицам. Делается запрос в ипотечное бюро, нет ли за объектом неоплаченных долгов. Также запрашивается информация, все ли владельцы данной недвижимости согласны на продажу объекта. К обязанностям нотариуса относится расчёт всех дополнительных расходов по сделке и проверка паспортных данных покупателя.
  • В период действия предварительного договора у покупателя также есть время на оформление ипотеки. После получения им согласия банка, а также проведения всех необходимых проверок заключается договор купли-продажи.

    Примеры недорогой недвижимости во Франции

    Дом в Лимузене, Франция
    29 000 €

    Sextant properties

    Дом в Оверни, Франция
    40 000 €

    Sextant properties

    Дом в Каркассоне, Франция
    49 900 €

    Sextant properties

    Дом в Оверни, Франция
    55 000 €

    Загородный дом с террасой, расположенный в 5 минутах от Пюи-Гийома, в 20 минутах от Виши и в 20 км от Тьера и в 1 км от деревни и школ
    На первом…

    Sextant properties

    Дом в Оверни, Франция
    60 000 €

    Sextant properties

    Дом в Бретани, Франция
    65 700 €

    Sextant properties

    Дом в Каркассоне, Франция
    66 000 €

    Sextant properties

    ВНЖ при покупке

    Студия в Тулузе, Франция
    66 900 €

    Площадь 21 м2, студия

    В престижном квартале парка Казино курортного города Баньер де Люшон, студия с террасой общей площадью 30 кв.м. и жилой площадью 23 кв.м. Студия…

    Apriori Invest

    Апартаменты в Ниме, Франция
    67 000 €

    Sextant properties

    Дом в землях Луары, Франция
    70 000 €

    Sextant properties

    Апартаменты в Верхней Савойе, Франция
    70 000 €

    Площадь 17 м2

    Апартаменты-студио находятся в аутентичном шале, расположенном рядом с горнолыжными спусками. Вся необходимая инфраструктура поблизости: магазины,…

    Алиса Эстейт

    Дом в землях Луары, Франция
    75 000 €

    Sextant properties

    Дом в Бретани, Франция
    75 000 €

    Sextant properties

    Дом в регионе Центр, Франция
    79 000 €

    Sextant properties

    Апартаменты в регионе Центр, Франция
    79 125 €

    Sextant properties

    Дом в Лимузене, Франция
    79 800 €

    Sextant properties

    Апартаменты в Варе, Франция
    79 900 €

    Sextant properties

    Дом в Каркассоне, Франция
    79 900 €

    Sextant properties

    Дом в Лимузене, Франция
    81 800 €

    Sextant properties

    Дом в Эро, Франция
    85 000 €

    Sextant properties

    Этап 2. Заключение основного договора

    Для заключения основного договора купли-продажи стороны встречаются у нотариуса. Он является официальным лицом и представляет интересы покупателя и государства. Задача нотариуса – обеспечить юридическую чистоту сделки, за это он несет профессиональную ответственность, гарантируемую его страховой компанией.

    Нотариусов может быть два – у покупателя и продавца. В этом случае нотариус продавца проводит юридическую проверку недвижимости, а через нотариуса покупателя осуществляются расчёты по сделке и заключается договор купли-продажи.

    В нотариальной конторе от покупателя (физического лица) потребуют следующие документы:

    • Загранпаспорт.
    • Копия визы или вида на жительство.
    • Свидетельства о рождении, браке или разводе.
    • Паспорт супруга.
    • Возможно, понадобится также подтвердить законность происхождения средств.

    При оформлении сделки особое внимание будет уделено семейному положению покупателя: состоящих в браке обязательно спросят о супружеском режиме: о том, как распределяется имущество, приобретаемое в браке. Обычно это фиксируется в брачном договоре. В зависимости от него, собственниками недвижимости могут стать оба супруга или только сам покупатель. Также можно совершить покупку через создаваемую специально для этого компанию по управлению недвижимостью (SCI).

    Обратите внимание: права собственности супругов будут определяться по французским законам, а право наследования – по законам страны проживания покупателя.

    После того как договор составлен, нотариус зачитывает его вслух. Если покупатель в недостаточной степени владеет языком, на сделке должен присутствовать присяжный переводчик. Затем в присутствии нотариуса стороны подписывают основной договор купли-продажи – акт продажи (acte de vente). 

    Этап 3. Оплата сделки

    К моменту подписания основного договора вся необходимая сумма должна быть переведена на счёт нотариуса. При подписании право собственности переходит к покупателю, новый владелец получает ключи от объекта и первичный документ о праве собственности – аттестацию. После этого нотариус переводит деньги на счёт продавца. При подписании купчей покупатель оплачивает услуги нотариуса.

    Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. За этим следит нотариус.

    Этап 4. Государственная регистрация права собственности

    После заключения договора купли-продажи нотариус обязан в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника в специальном регистрационном бюро – Хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). В этом учреждении регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, а также по оформлению ипотеки.

    В целом государственная регистрация занимает два-три месяца. По её завершении новый владелец получает окончательный документ на право владения – свидетельство о собственности.

    Удалённая сделка

    Если покупатель не имеет возможности приехать во Францию для проведения сделки, её можно оформить удалённо. Однако, если вы покупаете объект для собственного проживания, а не в инвестиционных целях, всё же желательно хотя бы однажды там побывать перед покупкой. Но юридические формальности можно выполнить и без приезда в страну.

    Первый этап – предварительный договор. Его нужно будет подписать и отправить из своей страны экспресс-почтой. Для подписания основного договора купли-продажи от иностранного покупателя потребуется доверенность, которую нужно оформить на своего представителя во Франции или непосредственно на нотариуса. Если доверенность оформляется в стране вашего проживания, её надо перевести на французский и поставить апостиль.

    Во время пандемии французские нотариусы научились работать дистанционно, так что процедура такой сделки уже отработана.

    Дополнительные расходы

    Дополнительные расходы по сделке покупатель выплачивает нотариусу единой суммой. В неё входят стоимость непосредственно услуг нотариуса и государственные налоги.

    • Налог на регистрацию сделки: 6–7% от суммы сделки на вторичном рынке и 2–3% – на первичном. Более низкий процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС (20%), который входит в стоимость покупки.
    • Нотариус во Франции получает фиксированный гонорар в пределах 1–4% от суммы сделки, точный размер зависит от суммы: чем она выше, тем меньше процент. Консультации нотариуса оплачиваются отдельно.
    • Комиссия агента составляет 4–5% от суммы сделки. Как правило, она уже заложена в стоимость объекта.
    • Переводчик: около €350 за каждое сопровождение.

    Пример расчётов

    Воспользуемся калькулятором, который размещён на сайте Национального агентства по жилищным вопросам. Скажем, вы хотите купить квартиру в Париже на вторичном рынке за €500 тыс. В этом случае вам предстоит заплатить:

    • Нотариальные сборы, с учётом всех налогов: €5370
    • Пошлины и налоги: €29 033
    • Комиссии: €1360
    • Страхование недвижимости: €500
    • Итого €36 263

    Особенности рынка недвижимости Франции
    SCI – особый тип компаний для совместного владения недвижимостью

    В ряде случаев предпочтительно покупать недвижимость не на физическое, а на юридическое лицо. Для таких ситуаций существует специальный тип компаний – SCI (société civile immobilière). За счёт его использования можно значительно расширить возможности владельцев, а именно:

    • Оформлять собственность на нескольких членов семьи или другую группу людей. Партнёров должно быть не менее двух, состав может меняться.
    • Это могут быть физические лица, в том числе несовершеннолетние, и юридические лица.
    • Предоставлять им равные или различные доли владения, меняя их со временем. Это может быть способом постепенной передачи наследства.
    • Включать в состав собственности один или несколько объектов.
    • Определять, кто унаследует недвижимость в случае смерти одного из владельцев. Таким образом можно воспрепятствовать разделению долей.
    • Оптимизировать налогообложение, как в случае наследования и дарения, так и при текущем управлении недвижимостью.

     Регистрацией такой компании обычно занимается нотариус в период между подписанием предварительного и основного договоров купли-продажи.

    Коммерческая недвижимость

    Иностранные физические и юридические лица имеют право покупать коммерческую недвижимость во Франции. В первую очередь, популярностью у инвесторов пользуются отели, но есть также спрос на рестораны, магазины, офисные помещения.

    Париж, уличное кафе

    Сделка с коммерческой недвижимостью заключается по тем же правилам, с обязательным участием нотариуса.

    В отличие от приобретения жилья, развитие предприятия даёт право на ВНЖ. Если сумма инвестиций превышает €30 тыс., а бизнес-план покажется иммиграционной службе перспективным, иностранец может переехать во Францию по программе «паспорт-талант».

    Примеры коммерческой недвижимости во Франции

    Коммерческая недвижимость во Франции
    950 000 €

    Площадь 200 м2

    Франция
    Лазурный берег
    г.Манделье, Канны
    Коммерческое помещение с витриной
    Коммерческое помещение с витриной, первый этаж здания.
    Площадь…

    ИНДОМ

    Отель, гостиница во Франции
    17 000 000 €

    Площадь 4830 м2

    Франция
    Лазурный берег
    г.Канны
    Отель 4**** в Каннах
    Великолепный отель 4**** в Каннах на территории частного парка 
    всего в 100м от…

    ИНДОМ

    Отель, гостиница в Париже, Франция
    47 000 000 €

    Франция
    г.Париж
    Модный бутик-отель 5*****
    Шикарный небольшой отель 5***** в престижном месте — рядом с Эйфелевой башней,
    мостом Александра…

    ИНДОМ

    Отель, гостиница в Мерибеле, Франция
    22 000 000 €

    Площадь 2600 м2

    Франция
    Альпы
    г.Мерибель
     
    Отель 4**** с выходом на лыжный склон
     
    Потрясающий отель 4**** с уникальным месторасположением в…

    ИНДОМ

    Отель, гостиница в Оверни, Франция
    750 000 €

    Площадь 1100 м2

    Характерный дом в парке 10га – в 6км Salers , одной из самых красивых деревень Франции расположенной в департаменте Канталь.
    Очень красивая…

    GROUPE IMMOBILIER MERCU…

    Отель, гостиница в Дордони, Франция
    999 000 €

    Площадь 1400 м2

    Замок – отель в Дордони – рядом с аэропортом г. Бержерак
    Прекрасный замок XVIII – XIXвв возвышается в центре виноградных…

    GROUPE IMMOBILIER MERCU…

    Отель, гостиница в Париже, Франция
    2 950 000 €

    Франция
    г. Париж
     
    Элегантный замок-отель
     
    Элегантный замок-бутик-отель на территории парка — заповедника в 30 км от центра…

    ИНДОМ

    Отель, гостиница в Восточных Пиренеях, Франция
    1 220 000 €

    Площадь 650 м2

    ЗАМОК XIX века — ОРАНЖЕРЕЯ – БАССЕЙН И ТЕННИСНЫЙ КОРТ.
    Замок жилой площадью 650м² предлагает 22 комнаты, из которых 20 спален…

    GROUPE IMMOBILIER MERCU…

    Доходный дом в Париже, Франция
    70 000 000 €

    Площадь 2423 м2

    Франция
    г. Париж
     
    Доходный дом в 8 округе
     
    Коммерческое здание с уникальным месторасположением на бульваре Осман рядом с…

    ИНДОМ

    Коммерческая недвижимость в Каннах, Франция
    6 900 000 €

    Площадь 2300 м2

    Продажа отеля, категории 3*,площадью 2300 кв.м. Отель выгодно расположен на берегу реки Siagne в Mandelieu La Napoule, в 10ти минутах езды до…

    SERVICEAZUR

    Коммерческая недвижимость в Вильфранш-сюр-Мер, Франция
    Цена по запросу

    Площадь 1000 м2

    Продажа имения, состоящего из замка и 20 небольших вилл, расположенного на холмах Villefranche-sur-Mer, на 13 гектарах заповедной парковой зоны, от…

    SERVICEAZUR

    Инвестиционный проект в Лимузене, Франция
    500 000 €

    Площадь 250 м2

    Наслаждайтесь преимуществами ежегодного отдыха в удивительном полностью управляемом доме, без каких-либо затрат на владение, с фантастической…

    First Class Homes

    Магазин в Сен-Максиме, Франция
    3 600 000 €

    Площадь 100 м2

    Magrey & Sons Retail

    Доходный дом в Париже, Франция
    49 000 000 €

    Площадь 2072 м2

    Франция
    г.Париж
    Здание под апартаменты
    Выгодное предложение для инвесторов:
    красивое здание конца XIX века в районе авеню Монтень в…

    ИНДОМ

    Коммерческая недвижимость в Париже, Франция
    1 080 000 €

    Площадь 368.2 м2

    Франция
    г.Аньер-сюр-Сен, ближайший пригород Парижа
    на северо-западе.
    Помещение, сданное в аренду банку
    Месторасположение: ближайший…

    ИНДОМ

    Коммерческая недвижимость в Париже, Франция
    2 600 000 €

    Площадь 120 м2

    Франция
    г. Париж, округ 6
    Ресторан в квартале Сен-Жермен-де-Пре
    Ресторан на известной ул. Принцессы в одном из самых очаровательных…

    ИНДОМ

    Магазин в Каннах, Франция
    1 480 000 €

    Площадь 150 м2

    Magrey & Sons Retail

    Коммерческая недвижимость в Сен-Тропе, Франция
    2 200 000 €

    Площадь 44 м2

    Magrey & Sons Retail

    Отель, гостиница в Сен-Тропе, Франция
    42 500 000 €

    Площадь 1400 м2

    Magrey & Sons Retail

    Магазин в Фаянсе, Франция
    220 000 €

    Площадь 130 м2

    Magrey & Sons Retail

    Объекты особой исторической ценности

    К недвижимости такого рода относятся, например, средневековые замки. Их количество во Франции велико, и совершить подобную покупку при наличии соответствующих средств реально.

    Сюлли-сюр-Луар, средневековый замок во Франции

    Однако владение таким объектом накладывает на собственника особые обязательства

    • В памятниках архитектуры все ремонтные работы должны быть согласованы с Министерством культуры (Service regional du patrimoine et monuments historiques). Реставрацией могут заниматься архитектурные бюро, имеющие лицензию во Франции и опыт работы в проектах такого рода.
    • Владелец обязан информировать государство об актах покупки, передачи в дар или наследство.
    • В некоторых случаях обязательно открытие исторического памятника для публичного посещения.

    Читайте также: Как выбрать замок во Франции. Руководство для покупателя

    Ипотека во Франции

    Иностранцы тоже могут рассчитывать на ипотеку во Франции. Основным критерием для одобрения кредита является платежеспособность потенциального покупателя.

    Условия в банках значительно различаются. По состоянию на осень 2020 года, ставка для нерезидентов находится в диапазоне от 1,25% до 2,25%, первый взнос может составлять всего 10%, но чаще находится на уровне 20% от стоимости жилья. Процент зависит от соотношения личного и банковского финансирования и срока кредита. Необходимое условие – размер выплат не должен превышать трети декларируемых доходов. Нерезидентам ипотека обычно предоставляется на срок до 20 лет.

    Заявку на кредит можно предоставлять и заочно, не выезжая из страны вашего проживания. В этом случае документы на подпись будут отправлены заявителю по почте.

    При оформлении ипотеки вам также может понадобиться переводчик: для переговоров с представителем банка и перевода документов.

    Строящееся жилье

    Государство жестко контролирует деятельность застройщика и гарантирует покупателю безопасность. При этом основной договор купли-продажи не может быть подписан до момента возведения фундамента. В документе прописываются стоимость, точное описание объекта, его площадь (возможна погрешность 5%).

    Резервационный взнос при покупке жилья у застройщика не может превышать 5% от цены объекта. График внесения платежей примерно следующий:

    • 35% – после возведения фундамента; на этом этапе идет нотариальное оформление сделки;
    • 35% – после завершения кровельных работ;
    • 25% – по окончании работ по внутренней отделке;
    • 5% – при передаче ключей.

    После окончания строительства покупатель получает досье, свидетельствующее об этом; акты соответствий; свидетельство, выданное мэрией города, и другие документы.

    При сдаче объекта в эксплуатацию вступают в силу различные гарантии застройщика:

  • Гарантия качественного завершения строительства; действует в течение года после сдачи объекта, обязывает застройщика исправлять все строительные недочеты.
  • Десятилетняя гарантия на прочность здания; по ней застройщик исправляет крупные повреждения фундамента, стен, кровли, несущих конструкций.
  • Двухлетняя гарантия, предоставляется на электро-, противопожарное и осветительное оборудование, сантехнику, лифты, подвесные потолки и др.
  • Гарантия исправления повреждений, относится к различным видам повреждений, ущерб определяет суд – например, демонтаж и замена элементов отопительного оборудования.
  • Земля под застройку

    Немало земель на побережье и в горах Франции не подлежат застройке, поэтому перед покупкой необходимо уточнить, возможно ли строительство на определенном участке. Эту информацию можно получить по местному плану градостроительства района (PLU – Plan Local d’urbanisme). Ознакомиться с ним помогает агент.

    При строительстве следует учитывать специальный коэффициент застройки (COS – Coefficient d’Occupation des Sols), который присваивается каждому участку. Например, при его величине 0,4 для участка в 1 тыс. кв. м площадь дома не может превышать 400 кв. м.

    Также продавец недвижимости обязан предоставить информацию о загрязнении почвы из-за выбросов промышленных предприятий.

    Если участок находится на берегу реки или в горах, в мэрии или префектуре можно запросить сведения о возможности наводнения или схода лавин. Кроме того, при покупке таких земель стоит иметь в виду, что придётся освободить публичный проход вдоль кромки воды или проезд для лыжников.

    Так как государство имеет право преимущественной покупки земель, рекомендуется отправить в мэрию запрос, не зарезервирован ли участок для государственных целей.

    При покупке земли в радиусе 500 м от памятника истории у властей потребуется получить разрешение на строительство.

    Разрешение на стройку предоставляют два сертификата. Первый – Le certificat d’urbanisme ordinaire ou simplifié – уточняет возможный размер здания и зону строительства, но сам по себе не даёт права на застройку. Такое право предоставляет второй сертификат – Le certificat pré-opérationnel ou détaillé. Для его получения необходимо добавить в запрос документ, в котором описаны предполагаемые работы.

    Обратите внимание на обстоятельства, которые могут резко увеличить стоимость строительства. Во-первых, подведены ли к участку необходимые коммуникации: электричество, вода, газ, телефон, интернет. В противном случае, этим придётся заняться вам. Во-вторых, точно ли установлены границы участка – эту информацию можно запросить в мэрии. В случае необходимости придется проводить дополнительное размежевание местности с привлечением геодезиста. Также стоит обратить внимание на рельеф местности. Строительство на наклонном участке обойдется дороже.

    Недвижимость на береговой линии

    Ницца, дома на береговой линии

    Владение недвижимостью на берегу накладывает на собственника определенные обязательства:

  • Минимальное расстояние от построек до нижней линии прилива составляет 100 м.
  • Градостроительный план ограничивает тип и высоту построек и ограждений, а также использование строительных материалов.
  • Прибрежная зона должна оставаться общедоступной, поэтому владелец виллы на берегу не может ограничить территорию для частного пляжа.
  • Резюме: это надо запомнить

    • Иностранцы во Франции свободно могут покупать жилую и коммерческую недвижимость, оформляя имущество на физическое или юридическое лицо.
    • Все документы составляются на французском языке, нотариус может потребовать, чтобы для клиента сделали перевод, однако юридическую силу будет иметь только оригинал. Если клиент не понимает французский, на сделке должен присутствовать присяжный переводчик.
    • Проверку объекта производят эксперты, работу которых оплачивает продавец. Они замеряют площадь, а для земельного участка – также определяют его точные границы. Кроме того, они проводят проверку на содержание асбеста и свинца, на наличие термитов, фиксируют состояние коммунальных сетей и возможные риски, связанные с расположением объекта. Стоимость работ включена в цену недвижимости.
    • Покупатель оплачивает услуги нотариуса, а также налоги, пошлины и сборы. Гонорар нотариуса состоит из фиксированной части: 1–4% от суммы сделки, к которой прибавляется оплата консультаций.
    • Наиболее крупный из дополнительных расходов – налог на регистрацию сделки, который составляет 6–7% от суммы сделки на вторичном рынке и 2–3% – на первичном.
    • Удалённая сделка возможна, для её проведения понадобится доверенность для представителя клиента во Франции.

    За помощь в подготовке материала благодарим Александра Мацулевича из компании ServiceAzur и Ирину Дюпор из компании IMMOCONCEPT.