Процедура приобретения недвижимости в Швеции

Автор: | 15.11.2021

Хронический дефицит жилья, который наблюдается в крупных городах Швеции, накладывает отпечаток на цены и процедуру проведения сделки с недвижимостью. Покупателям приходится бороться за вакантный объект на аукционах. О правах и обязанностях иностранцев, процедуре купли-продажи, налогах и других дополнительных расходах – материал Prian.ru.

Содержание статьи:

  • Права и обязанности иностранных покупателей
  • Поиск недвижимости в Швеции
  • Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
  • Налоги и дополнительные расходы
  • Особенности рынка недвижимости Швеции

Права и обязанности иностранных покупателей 

Граждане любой страны имеют право приобретать недвижимость в Швеции, оформляя объект на физическое или юридическое лицо. Существуют ограничения только на покупку сельскохозяйственных земель и участков в природоохранных зонах. В остальном выбор широкий – от жилой недвижимости до коммерческих площадей, в том числе участков под застройку.

При этом стоит иметь в виду, что в Швеции применяется несколько форм собственности на недвижимость.

  • Частная собственность. Как правило, в частную собственность оформляются отдельно стоящие дома с земельными участками и таунхаусы. В этом случае вы владеете зданием, участком под ним и несёте за них полную ответственность. В 2009 году приняли закон, позволяющий зарегистрировать квартиру в многоэтажном здании в частную собственность, но таких объектов на рынке по-прежнему немного.
  • Кооперативная собственность. Большинство квартир в Швеции являются кооперативными. Покупая пай в жилищном товариществе, вы получаете право пользования недвижимостью, при этом все общественные зоны остаются в общей собственности членов кооператива, которые на собрании решают, как эксплуатировать имущество. В уставе кооператива могут быть ограничения, например на сдачу в аренду. Поэтому перед сделкой рекомендуется ознакомиться с правилами проживания в кооперативе, а также с финансовыми документами товарищества.
  • Иностранцы в Швеции, независимо от их гражданства и налогового резидентства, вместе с правами на недвижимость получают и обязанности по содержанию имущества и уплате ежегодных налогов. Также если вы сдаёте шведское жильё в аренду, то и подоходный налог платите в шведскую казну.

    Налоговые резиденты Российской Федерации, в свою очередь, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

    Владение недвижимостью в Швеции не даёт права на получение вида на жительство или гражданства. Если ваша цель – иммиграция, то покупкой квартиры независимо от её стоимости задачу не решить. Судя по статистике Миграционной службы, чаще всего выходцы из постсоветских стран получают ВНЖ в Швеции на основании воссоединения с семьёй или трудоустройства. Ещё один популярный вариант – открыть свой бизнес в Швеции.

    Поиск недвижимости в Швеции 

    Прежде чем совершать покупку, стоит изучить рынок предложений, цены и варианты. Начать можно с главного шведского сайта по поиску недвижимости Hemnet.se. Здесь есть вся необходимая аналитика рынка, что особенно полезно при покупке недвижимости с целью инвестирования, а также отзывы и рейтинги агентств недвижимости, застройщиков и риелторов.

    Риелторы в Швеции

    В Швеции все риелторы имеют высшее образование и должны быть зарегистрированы в государственном надзорном органе – Шведской инспекции агентов по недвижимости. Для проведения сделки нет необходимости привлекать юристов или адвокатов. Агент по недвижимости несёт ответственность за юридическое оформление документов.

    Продавец объекта, как правило, нанимает риелтора и платит ему гонорар. Агент по недвижимости часто имеет исключительное право на продажу, которое регулируется соглашением с собственником. Крайне редко одну и ту же квартиру предлагают сразу несколько маклеров. По закону агент по недвижимости обязан защищать интересы обеих сторон, поэтому в Швеции нет необходимости в оплате услуг посредника для покупателя.

    Агент по недвижимости несёт ответственность за оформление собственности, коммуникацию между покупателем и продавцом, он должен убедиться, что продавец сообщает покупателю всё, что нужно знать о собственности.

    Некоторые агентства, ориентированные на работу с иностранцами, предлагают специальные туры для потенциальных покупателей, когда клиента встречают в аэропорту, размещают в отеле, показывают достопримечательности и организовывают просмотры. Поэтому стоит хорошо изучить список услуг агентства, в которое вы собираетесь обратиться.

    Цены на жильё в Швеции выросли на 38% за последние шесть лет. Иностранцы часто покупают здесь дома для отдыха.

    Пошаговая процедура сделки с недвижимостью 

    Определитесь с локацией, изучите предложения и заранее просчитайте, какую сумму вы готовы выделить на покупку недвижимости с учётом дополнительных расходов. Можно рассмотреть вопрос с привлечением финансирования в местных банках, но на практике кредиты выдают только тем, кто имеет официальные подтверждённые доходы в Швеции. Если вы ведёте собственный бизнес в стране, необходимо предъявить справку о доходах за последние несколько лет. 

    Этап 1. Участие в торгах

    После того как вы выбрали объект и агентство, пора принять участие в торгах.

    В Швеции спрос значительно превышает предложение, поэтому квартиры выставляются на аукцион (budgivning). Они бывают закрытыми, когда покупатели делают предложения и ждут результатов, и открытые, когда они могут видеть чужие предложения и повышать ставки. Во время аукциона изначальная цена может быть повышена на 20–30%.

    Торги проводятся с помощью телефона через маклера. Продавцы начинают общаться с покупателем только во время сделки при подписании контракта. Неудобство – возможный отказ продавца, если его не устроит предложенная цена.

    Этап 2. Заключение договора

    Сразу после торгов заключаются два договора.

  • Договор с продавцом, где фиксируется цена и все условия сделки.
  • Договор с риелтором на оказание услуг. Для этого обязательно требуется присутствие двух свидетелей.
  • На этом же этапе вносится депозит в размере 10% от оговорённой стоимости. Обязательно должны быть указаны причины отказа от сделки.

    Обычно договор купли-продажи заключается в очень короткий срок в пределах нескольких дней. С бюрократической точки зрения для иностранного покупателя всё просто: требуется только загранпаспорт и деньги.

    После внесения депозита рекомендуется провести экспертизу недвижимости. Лучше заранее узнать, нет ли каких-то неисправностей в системах снабжения и не требуется ли ремонт. Проведённая экспертиза поможет получить компенсацию за устранение неисправностей или расторгнуть договор без потери денег.

    Этап 3. Регистрация собственности и окончательный расчёт

    После всех осмотров покупатель выплачивает остаток суммы и фиксирует за собой право на квартиру. Остаток суммы отправляется переводом на банковский счёт продавца, гарантийный счёт агента или передаётся наличными. Последнее практикуется крайне редко.

    Чтобы оформить права на приобретённую недвижимость, необходимо подать все документы в Национальный земельный кадастр. Перед этим требуется заплатить административный сбор и налог на покупку недвижимости.

    Регистрация осуществляется в течение трёх месяцев, поскольку в процессе участвуют комитет по налогообложению, комитет по землеустройству и организация по регистрации при суде общей юрисдикции. В результате вы получаете свидетельство о переходе прав собственности (lagfart).

    Удалённая сделка

    Если у покупателя нет возможности приехать в страну, многие агентства предлагают подготовить доверенность. Её можно оформить в родной стране с переводом на шведский язык. Во втором случае необходимо отправить документ представителю почтой.

    Налоги и дополнительные расходы 

    На этапе сделки с недвижимостью покупатель платит следующие суммы.

    Гербовый сбор

    Все сделки с землёй и зданиями облагаются гербовым сбором. Налог платит покупатель недвижимости.

    Гербовый сбор начисляется от более высокой суммы – рыночной или оценочной стоимости объекта. Ставка налога для физических лиц составляет 1,50%, для юридических лиц – 4,25%.

    Административный сбор

    Покупатель также платит административный сбор за внесение изменений в Национальный земельный кадастр и оформление свидетельства о собственности. Сумма – около €80.

    Услуги риелтора

    Обычно этой статьи расхода у покупателей нет, но в договоре могут быть прописаны и другие условия. В среднем гонорар агента составляет 3–5% от стоимости недвижимости, эту сумму выплачивает продавец.

    В последующем собственника недвижимости ждут ежегодные налоги на недвижимость, платежи за коммунальные услуги, страховку и содержание общей территории комплекса. Налогов на богатство в Швеции нет.

    Узнайте больше о содержании недвижимости в Швеции в нашей статье

    Особенности рынка недвижимости Швеции 

    Цены на недвижимость

    Швеция – одна из самых дорогих стран Европы с точки зрения стоимости жилья. Из-за дефицита местная недвижимость продолжает расти в цене. Цены на жильё в Швеции выросли на 38% за последние шесть лет и на 155% за два десятилетия.

    В 2020 году за квадратный метр квартиры в Стокгольме отдавали в среднем €7–10 тыс., в Гётеборге – €5–6 тыс., в Мальмё – €3–4 тыс. В небольших населённых пунктах цены ниже.

    Иностранцы в Швеции

    Шведский рынок стабилен, что привлекает сюда зарубежных инвесторов. Также иностранцы часто покупают здесь дома для отдыха. По данным национального агентства статистики за 2019 год, иностранным собственникам в Швеции принадлежит 37 740 курортных домов и квартир, то есть 6,2% от общего запаса такого жилья. При этом 87% владельцев – норвежцы, датчане или немцы.

    Законы кооперативов

    В кооперативных квартирах Швеции нередко установлены правила проживания, непривычные для иностранцев. Например, запрещено устанавливать в квартире стиральную машину. В таких домах оборудована общая прачечная, пользоваться которой необходимо по расписанию. Некоторые кооперативы не продают недвижимость юридическим лицам, студентам, иностранцам без ВНЖ в Швеции. Могут быть установлены запреты на сдачу жилья в аренду, смену провайдера интернета или содержание домашних животных. Поэтому перед покупкой подобной квартиры крайне важно изучить правила пользования имуществом.

    Резюме

    • В Швеции можно приобретать недвижимость как в собственность, так и в пользование (кооперативные квартиры).
    • Из-за высокого спроса покупка недвижимости осуществляется через закрытые и открытые аукционы; на данном этапе необходима помощь маклера или агента.
    • Скорость покупки и подписания контракта составляет меньше недели, а регистрация собственности занимает около трёх месяцев.
    • Сделка сопровождается выплатой нескольких налогов – гербового и административного сбора.
    • Гонорар агенту недвижимости, как правило, платит продавец, если иное не предусмотрено договором.