Процедура приобретения недвижимости в Болгарии

Автор: | 15.11.2021

Недвижимость Болгарии привлекает низкими ценами и возможностью отдохнуть летом у моря в собственном жилье. Рассказываем, как найти для себя идеальный вариант, как грамотно заключить сделку и сколько придётся заплатить сверх основной суммы. Граждане России, Украины, Беларуси и других государств активно пользуются возможностями удалённых сделок с недвижимостью Болгарии. Об этом тоже в нашей статье.

Содержание статьи

  • Права и обязанности иностранных покупателей
  • Поиск недвижимости в Болгарии
  • Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью
  • Удалённая сделка
  • Дополнительные расходы при покупке недвижимости
  • Пример расчёта суммы дополнительных расходов
  • Особенности рынка недвижимости Болгарии
  • Резюме: это надо запомнить

Права и обязанности иностранных покупателей
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

В Болгарии иностранцы могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Для покупки объектов без земли, таких как квартиры, студии, апартаменты, нет никаких законодательных ограничений. При этом дома, виллы и отдельно стоящие здания классифицируются как недвижимость с землёй. А вот землю иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может приобрести только на юридическое лицо. Для этого понадобится открыть в Болгарии компанию. Конечно, теоретически землю можно взять у государства в аренду (минимальный срок аренды – четыре года, максимальный предел законодательством не установлен), но недвижимость без земли обычно никто не продаёт.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Болгарии

Владение недвижимостью в Болгарии обеспечивает визовые льготы. Собственник имеет право на мультивизу на один год и более с разрешённым сроком пребывания на территории Болгарии 180 дней в год.

Право на мультивизу получают также супруги и дети в возрасте до 18 лет. Для её получения необходимо представить документы, подтверждающие родство.

Посторонние лица тоже могут на основании нотариального акта получить визу – только она будет однократной. Для этого требуется нотариально заверенное разрешение на проживание в течение необходимого срока (оригинал и копия).

Приобретение местной недвижимости на сумму от €310 тыс. даёт право на получение болгарского ВНЖ.

Возможности иммиграции в Болгарию

Болгария
Вид на жительство Болгарии для пенсионеров
Сроки получения: 4 мес.
Расходы от 1 500 €

Болгария
Вид на жительство в Болгарии для торговых представителей
Сроки получения: 3 мес.
Расходы от 4 000 €

Болгария
Гражданство Болгарии за инвестиции
Сроки получения: 24 мес.
Расходы от 512 000 €

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Болгарии

Любой собственник недвижимости в Болгарии обязан встать на налоговый учёт в течение двух месяцев со дня покупки и платить два налога: налог на недвижимость и коммунальный налог. Платить можно поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж – до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября), или сразу одним платежом. В последнем случае государство предоставляет скидку в 5%.

Если же вовремя не заплатить налог на недвижимость, должника ожидают штрафные санкции, проблемы при получении визы и ВНЖ. А у злостных неплательщиков недвижимость могут арестовать и даже продать в счёт погашения задолженности. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Болгарии.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это потребуется во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Болгария рада иностранным покупателям недвижимости

Поиск недвижимости в Болгарии

Изучить предложения по недвижимости, выставленной на продажу, проще всего на специализированных интернет-сайтах. Большая база объектов недвижимости в Болгарии собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Болгарии. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Болгарии.

Квартиры в Болгарии

Квартира в Бяле, Болгария
39 990 €

Площадь 104 м2, 3 комнаты

ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ!
Меблированная трехкомнатная квартира с самостоятельным выходом к бассейну. Общая площадь 104 кв.м. Состоит оз…

IBG Property

Апартаменты в Святом Власе, Болгария
79 000 €

Площадь 85 м2, 2 комнаты

Двухкомнатная квартира на 3ом этаже, общая площадь 85,99 кв.м.Комплекс расположен между курортами „Солнечный берег” и Святой Влас, в 38…

IBG Property

Квартира на Солнечном берегу, Болгария
10 200 €

Площадь 25 м2, 1 комната

• Получите бесплатную консультацию в один клик Whats App ☎ +359 89 571 70 89…•

Как искать риелтора в Болгарии

В Болгарии участие риелтора в сделке необязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене – никаких законодательных ограничений на это в Болгарии нет… Но на практике иностранцы редко решаются проходить подобную процедуру в одиночку, так как необходимость разбираться в юридических документах на иностранном языке, хоть и относительно понятном для русскоговорящих людей, несёт дополнительные сложности.

Россияне в Болгарии одни из ключевых иностранных покупателей недвижимости. Поэтому в большинстве местных агентств и даже у застройщиков есть специалисты, которые свободно говорят по-русски. У некоторых застройщиков и риелторских компаний есть офисы в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах. В Киеве, Минске, Алматы тоже открыты представительства болгарских компаний. Недвижимость в Болгарии также можно подобрать и приобрести с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

  • Смотрите список риелторов и застройщиков в Болгарии

Чем может помочь риелтор?

  • Найти объекты, соответствующие требованиям клиента.
  • Организовать поездку в Болгарию на просмотры недвижимости.
  • Вести с продавцом переговоры о цене и особых условиях от имени покупателя.
  • Согласовать процедуру сделки и даты встреч у нотариуса.
  • Готовить договоры и другие документы, проверять объекты на возможные обременения.

Риелторская деятельность в Болгарии не лицензируется. Ответственность за чистоту сделки перед покупателем несёт нотариус, который проверяет документы на недвижимость и после подписания договора вносит необходимые данные в реестр. Поэтому, выбирая своего риелтора, чтобы не попасть в руки мошенника, ориентируйтесь на репутацию компании, опыт специалиста и отзывы о его работе.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация и проверка объекта

Открываем счёт в банке

После выбора объекта покупатель открывает расчётный счёт в болгарском банке. Он понадобится для перечисления задатка (хотя его иногда вносят и наличными, так как обычно сумма невелика), оставшейся суммы сделки, а также уплаты государственных налогов, пошлин и, в дальнейшем, внесения коммунальных платежей.

Стоит отметить: в последние пару лет с открытием счёта есть сложности. Некоторые банки (не все!) или просто отказывают гражданам стран, не входящих в ЕС, или усложняют процедуру разными дополнительными требованиями (налоговый номер в родной стране, документальное подтверждение адреса регистрации и пр.). Поэтому при сделках покупатели могут переводить деньги со своего счёта (например, в России) сразу на счёт продавца. А если и продавец, и покупатель оба россияне, то взаиморасчёт можно осуществить только в России.

Вносим задаток

После того как вы договорились с продавцом о будущей сделке, нужно зарезервировать объект, внеся денежный задаток. В Болгарии он обычно не превышает €3 тыс. Эта сумма указывается в договоре брони, где также прописываются основные параметры сделки: сроки и схема внесения платежей, данные об объекте сделки, информация о риелторе или застройщике.

Сумма задатка включается в общую цену покупаемого объекта, выплачивается на основании договора брони на счёт агентства и сохраняется в агентстве до завершения сделки. В случае срыва сделки по вине покупателя он теряет задаток. Если это произошло по вине продавца, агентство возвращает сумму покупателю в полном размере или (по желанию покупателя) переносит депозит в счёт другого объекта.

А вот практика возврата задатка в двойном размере при международных сделках со вторичной недвижимостью в Болгарии не работает. Продавцы-иностранцы живут в других государствах, и взыскать с них что-либо невозможно.

По желанию сторон может быть составлен предварительный договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки: стоимость недвижимости, банковские реквизиты продавца, сроки и размеры платежей, описание самого объекта, права и обязанности сторон, санкции в случае нарушения обязательств.

Этап 2. Заключение договора купли-продажи

Согласно болгарским законам, от покупателя, если он лично присутствует на сделке, требуется только загранпаспорт. А вот продавец собирает и представляет нотариусу для совершения сделки пакет документов.

  • Удостоверение об оценочной стоимости, выданное органами муниципалитета (этот документ можно получить, только если за объектом не числится долгов)
  • Справка из кадастровой службы
  • Нотариальный акт продавца
  • Декларация о семейном положении
  • Справка об отсутствии долгов по налогам
  • Справка об отсутствии обременений (например, кредитов) 

Важно! Хороший риелтор всегда заранее проверит чистоту объекта, чтобы обезопасить клиента и помочь совершить удачную сделку. Это ещё раз подтверждает важность выбора посредника.

Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса и переводчика. В договоре подробно описывается объект, сумма сделки, а также порядок оплаты. Нотариус проверяет статус объекта купли-продажи и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности и прочих документов. Он также подтверждает тот факт, что недвижимость принадлежит продавцу, заверяет подписи сторон и саму сделку как юридический акт. Нотариальный акт составляется только на болгарском языке. Гарантом выполнения договора выступает нотариус.

Болгария для иностранцев в первую очередь место отдыха

Этап 3. Оплата сделки

Выплата оставшейся суммы или единоразовый 100-процентный платёж обычно производится сразу после подписания нотариального акта в присутствии нотариуса. Деньги перечисляются с помощью банковского перевода на счёт продавца. Затем продавец подтверждает, что получил полную сумму, а нотариус вносит необходимые данные в реестр недвижимости.

Стоимость жилья в Болгарии часто невысока, и стандартная сумма сделки составляет около €30 тыс. Покупатель может привезти в страну всю сумму наличными, но оплатить покупаемую недвижимость он должен через банк (внести на счёт продавца). 

Наличный расчёт при любых сделках (недвижимость, автомобили и др.), стоимость которых превышает 10 тыс. левов (€5 тыс.), – запрещён. То есть если жильё стоит €30 тыс. и оплата произведена наличными, то такая сделка недействительна. Оплата из рук в руки допускается, только если цена объекта ниже €5 тыс. В иных случаях расчёт должен производиться только через банк (необязательно через болгарский).

Помимо суммы сделки, покупатель платит также налог на переход права собственности, нотариальные таксы и госпошлину. Подробнее о них – далее в статье. Услуги агента по недвижимости в Болгарии обычно являются для покупателя бесплатными.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Для регистрации перехода права собственности нотариус передаёт документы в районный суд, где новые данные вносят в государственный реестр. И в течение недели после заключения сделки покупатель получает в нотариальной конторе акт с отметкой о регистрации права собственности, иными словами, свидетельство о собственности.

Завершающий этап оформления документов – это регистрация недвижимости в Статистическом управлении Болгарии (Булстат) и налоговой инспекции. Обычно на это уходит около двух месяцев.

Удалённая сделка

В Болгарии уже давно отработана процедура дистанционной сделки с недвижимостью, но в 2020-м её популярность резко возросла. Главное, что меняется при дистанционной процедуре, – покупателю необходимо заранее оформить и заверить у нотариуса в своей стране доверенность на риелтора, который будет его представлять. А также предъявить декларацию о происхождении денежных средств и справку о семейном положении.

Читайте также: Алгоритм совершения удалённой сделки в Болгарии

Личный опыт сделок онлайн

  • В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
  • Удалённая продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…

Чаще всего иностранных покупателей интересует Солнечный Берег

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

  • Гонорар нотариуса зависит от стоимости недвижимости и не превышает 1% от цены объекта.
  • Муниципальный налог на переход прав собственности составляет 1,5–3,5% от цены объекта, указанной в нотариальном акте.
  • Государственные сборы за регистрацию недвижимости («вписывание») – 0,1% от стоимости объекта.
  • Гонорар лицензированного переводчика составляет €50–60.
  • Послепродажная регистрация недвижимости – €150–200 в зависимости от агентства. Конечно, теоретически можно сделать это всё самостоятельно, но без знания языка – проблематично. Поэтому чаще всего регистрацией занимается сотрудник агентства.

Пример расчёта дополнительных расходов

Меблированная квартира на вторичном рынке на Солнечном Берегу, площадь около 50 кв. м. Продавец – частное лицо.

Рыночная стоимость жилья – €30 тыс., муниципальный налог на переход права собственности в этом конкретном случае составляет €880 (2,9%).

Нотариальные расходы: €30 000 × 1% = €300, плюс НДС 20%, итого €315

Регистрация в имущественном реестре: €30 000 × 0,1% = €30

Оплата услуг лицензированного переводчика: €50 (фиксированная)

Регистрация недвижимости: €150

Банковские расходы: за получение перевода из-за рубежа банк может взимать комиссию – размер зависит от конкретного банка, обычно до €50

Общая сумма расходов: €1 475

Все дополнительные расходы рассчитываются от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре.

В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной, прописанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются на основе кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риелтора) – их оплата всегда вычисляется исходя из рыночной стоимости объекта.

Особенности рынка недвижимости Болгарии

Жильё в Болгарии долгие годы воспринималось как зарубежная «дача» у моря. Граждане России, Украины и других стран постсоветского пространства закупали недорогие квартиры для собственного летнего отдыха и сдачи в аренду – в качестве бонуса. Однако в последние годы ситуация изменилась, и россияне стали больше продавать, чем покупать.

Тенденция наметилась ещё до 2020 года, а уже во время пандемии и закрытых границ избавиться от «лишней» собственности в Болгарии пожелали многие. Причина не в самих домах – с ними всё в порядке, – а в курсе рубля и в рынке, перегретом на стадии бума несколько лет назад. Поэтому сейчас курортная недвижимость по-прежнему пользуется спросом, только покупают больше сами болгары, а также немцы, поляки, израильтяне…

В начале периода ограничений многие ожидали резкого падения цен. Однако его не произошло. В целом по стране в 2020 году цены росли, Болгария даже оказалась среди европейских лидеров по этому показателю.

Дома в Болгарии, которые можно купить прямо сейчас

Дом в Святом Власе, Болгария
194 900 €

Площадь 220 м2, 6 комнат

Компания Premierhomes предлагает на продажа уникалной самостоятельнкой дом с 4 спальни, 4 ванние комнат , бассейн на територия участк. Дом…

Premierhomes

Вилла в Кошарице, Болгария
135 000 €

Площадь 158 м2, 5 комнат

Продается шикарная вилла в Кошарице (Солнечный Берег).
Она находятся на высоте 800-900 м над Солнечным берегом.
Вилла 159,88 м2 и имеет 4…

Алиса Эстейт

Дом в Каварне, Болгария
34 900 €

Площадь 65 м2, 3 комнаты

Код 10046. Предлагаем Вашему вниманию прекрасный семейный дом в отличном состоянии, который удачно сочетает удобство с уютом в селе Василево. Этот…

STEFANOV INVEST

Дом в Видине, Болгария
20 000 €

Площадь 99 м2

За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:
Реф. номер: Vd 1803
Стефан Филаретов
Тел (Болгария): +359 988 154 569Дом…

PROPERTY.BG by SUPRIMMO

Дом в Паницово, Болгария
53 900 €

Площадь 85 м2, 3 комнаты

Двухэтажный дом расположен в селе Паницово, в 18 км от города Обзор, в 21 км от курорта Солнечный берег и в 50 км от города Бургас. Дом имеет общую…

Happy Home

Дом в Оброчиште, Болгария
185 000 €

Площадь 285 м2, 5 комнат

Жилой дом 3 этажа, с.Оброчище(Албена).Частный жилой дом 3-х этажный с 6 спальнями, находящийся в Оброчище(Албена).Цена: 185 000 евро Населенный…

OAZIS REALTY

Вилла в Кошарице, Болгария
132 250 €

Площадь 222 м2, 3 комнаты

Двухэтажный дом с рассрочкой до 2х лет в к-се «House Garden» в Кошарице в 6 км. от моря Разпределение на 2 этажа:. — 1 этаж — холл с…

Happy Home

Дом в Святом Власе, Болгария
349 999 €

Площадь 225 м2, 5 комнат

• Получите бесплатную консультацию в один клик Whats App ☎ +359 89 571 70 89
• Смотрите нас на YouTube канал, имя канала: Недвижимость в…

Sherlock Homes Bulgaria

Дом в Паницово, Болгария
130 000 €

Площадь 200 м2, 3 комнаты

• Получите бесплатную консультацию в один клик Whats App ☎ +359 89 571 70 89…

Резюме: это надо запомнить

  • Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Болгарии без ограничений. А вот землю, а следовательно, и дома разрешено приобретать только на юридическое лицо.
  • Покупатели недвижимости имеют право на получение мультивизы.
  • Ключевой участник сделки, который гарантирует её безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может.
  • Стандартная процедура покупки до момента получения сертификата Булстата занимает около двух месяцев.

За помощь в подготовке материала редакция благодарит Людмилу Шабанину, менеджера по работе с русскоговорящими клиентами в компании New Estate Bulgaria.  

Понравилась статья?