Процедура приобретения недвижимости в Албании

Автор: | 15.11.2021

Какую недвижимость иностранцы могут покупать в собственность и есть ли исключения? Как проходит типичная сделка в Албании и кто несёт ответственность за её чистоту? Можно ли оформить ипотеку? Какие дополнительные расходы ждут покупателя и в каком размере? Подробнее о правах и обязанностях иностранцев – в материале Prian.ru.

Содержание статьи:

  • Права и обязанности покупателей
  • Поиск недвижимости в стране
  • Пошаговая процедура сделки 
  • Удалённая сделка
  • Особенности местного рынка
  • Резюме: это надо запомнить

Для подготовки статьи мы побеседовали с ведущим специалистом по недвижимости компании Albania Service, переводчиком Министерства юстиции Албании Татьяной Баллиу.

Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право покупать недвижимость в Албании?

Рынок недвижимости Албании открытый. Иностранцы имеют те же права, что и местные жители, а значит, могут покупать в собственность объекты жилой и коммерческой недвижимости как физические лица на всей территории страны. Исключение – земли сельскохозяйственного назначения площадью более 1 тыс. кв. м. В этом случае покупателю необходимо будет открыть юридическое лицо.

Зарегистрировать фирму можно в Албании и на территории страны проживания инвестора. Но иностранное юрлицо купить в собственность землю сможет только создав совместное предприятие с албанцами или зарегистрировав филиал в Албании. При этом земля переходит в собственность компании после того, как в неё будет инвестирована сумма как минимум в размере её троекратной стоимости.

Ипотека в Албании

Регистрация компании потребуется, если инвестор из России, Беларуси, Украины или Казахстана решит купить недвижимость в Албании на заёмные средства. На сегодняшний день кредит на физическое лицо могут оформить албанцы или граждане ЕС. При покупке объекта банк профинансирует до 70% от запрашиваемой стоимости, но на сумму не более €100 тыс. Кредит могут выдать и в леках, и в евро на срок до 30 лет. Ставка плавающая (TRIBOR 1Y + 1,75%). Гарантией ипотечного кредита в случае со строящимся объектом первое время является залог, который вносится застройщиком, а после залогом выступает уже достроенная недвижимость.

Даёт ли покупка недвижимости право на визу и ВНЖ?

Отдельного типа виз для собственников недвижимости в Албании не предусмотрено. В то же время предоставление документов, подтверждающих факт владения недвижимостью или долгосрочной аренды квартиры, является обязательным условием для подачи на ВНЖ.

Гирокастра, Албания

Читайте также: Как получить ВНЖ в Албании

Обязанности иностранных собственников недвижимости

При приобретении недвижимости с покупателя не взимается никаких налогов. Но он оплачивает услугу перерегистрации объекта на своё имя в Национальном кадастровом агентстве (€80) и вносит небольшой муниципальный сбор, если сделка заключается на первичном рынке. Это единоразовый сбор, который платит покупатель при переходе к нему титульных прав от продавца – строительной компании. Размер сбора меняется в зависимости от района страны и варьируется от €3 до €10 за кв. м.

При проведении операций купли-продажи с объектами вторичного рынка муниципальный сбор не взимается.

Также при заключении сделки на первичном рынке (при покупке у застройщика) покупатель обязан застраховать свой жилой объект. Это требование действует с 1 января 2020 года и касается как резидентов, так и нерезидентов страны.

Стоимость страховки сроком на десять лет составляет 1% от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

К слову, оплатить услугу перерегистрации, внести муниципальный сбор и оформить страховку можно у нотариуса.

 Собственнику необходимо ежегодно платить налог на жилую недвижимость в размере 0,05% от минимальной кадастровой стоимости недвижимости в конкретном районе и налог с аренды – 15% от выручки.

Помните!

Между Албанией и рядом стран, в том числе Россией, Украиной и большинством стран ЕС, подписано соглашение об избежании двойного налогообложения.

В отличие от большинства других прибрежных стран, в Албании пока ещё не введён туристический налог и нет налога на роскошь. Отсутствует налог на наследство, а на дарение составляет всего 3%.

Поиск недвижимости в стране

При желании поиском, выбором и покупкой недвижимости в Албании можно заняться самостоятельно. Но на практике – не разбираясь в особенностях местного законодательства, не зная языка, пройти всю процедуру без помощи специалистов сложно.

Чтобы помочь покупателю определиться с выбором объекта, некоторые агентства организовывают специальные ознакомительные туры на несколько дней. Потенциальный покупатель получает возможность ближе познакомиться со страной, вживую увидеть различные объекты недвижимости, а также проконсультироваться с экспертом.

К тому же профессиональные агентства недвижимости сделают юридическую проверку документов, по которым оформлен объект; удостоверятся, что на нём нет обременений, а также долгов по коммунальным услугам и налогам; узнают, не наложен ли дополнительный запрет в пользу третьих лиц, правомочна ли регистрация права собственности и пр.

Работая с иностранными покупателями агентства недвижимости, кроме полного сопровождения сделки стараются оказать максимальное содействие и после заключения договора купли-продажи. А именно – консультируют по бытовым вопросам, рекомендуют магазины и школы, а некоторые компании могут взять объект в управление.

Торговый центр в Тиране, Албания

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Процедура покупки недвижимости иностранцами в Албании чётко регламентирована законодательством и состоит из нескольких этапов.

Этап 1. Резервация объекта

Чтобы закрепить объект за собой, покупатель заключает с продавцом предварительный договор, или договор задатка.

Для оформления договора задатка иностранным гражданам необходимо при себе иметь заграничный паспорт и документальное подтверждение наличия средств и их происхождения. Последнее требуется, если сумма, которая вносится в качестве задатка, превышает €7 тыс. (Сумма задатка включается в сумму платы за недвижимость.) Продавец, помимо паспорта, должен представить документы, подтверждающие его право на владение (hipoteka).

Для подписания документа стороны встречаются у нотариуса, который в обязательном порядке проверяет недвижимость. Он делает запрос в Национальное кадастровое агентство, которое в течение полутора-двух часов присылает всю необходимую актуальную информацию об объекте в электронном виде. В документе указывается расположение недвижимости, ФИО владельца, площадь, а также сведения о том, является ли данное имущество предметом споров и т. д.

Данная выписка из кадастрового агентства действительна 72 часа, в течение которых должен быть заключён предварительный договор (в ином случае нотариусу надо будет делать запрос повторно). За это время покупатель может провести дополнительную проверку объекта, например, если появились разногласия о соответствии границ недвижимости указанным в планировке. Такая проверка осуществляется сертифицированным топографом за счёт покупателя. Стоимость – около €1 за кв. м.

После этого нотариус составляет текст договора и заверяет его. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, информация об объекте, стоимость сделки, сроки и условия оплаты, дата заключения договора, гарантии. Обязательно прописываются права и обязанности сторон. В случае если покупатель не выполняет своих обязательств, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, тогда он возвращает задаток покупателю в двукратном размере.

Договор составляется на албанском и русском языках в трёх-четырёх экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.

Затем нотариус блокирует объект в кадастровом агентстве на срок, прописанный в договоре. После этого никто не может совершать с недвижимостью никакие юридические действия.

И наконец покупатель вносит задаток. Обычно это 10–30% от стоимости недвижимости. Размер предоплаты зависит от продавца и его склонности пойти на уступку. Оставшаяся сумма выплачивается постепенно.

Продавец либо даёт расписку покупателю за полученную сумму аванса, либо расчёт осуществляется в присутствии нотариуса и факт передачи наличных средств отражается в договоре. Выплатой задатка покупатель резервирует за собой объект.

Важно!

За чистоту сделки полностью отвечает нотариус. Он несёт ответственность за установление подлинности свидетельства о владении недвижимостью и проверку истории объекта до составления финального договора купли-продажи.

 Этап 2. Оплата сделки

Оплата объекта осуществляется в срок от недели (при 100% оплате) до шести месяцев (при рассрочке) с момента подписания договора о задатке. Согласно действующему законодательству Албании покупатель перечисляет деньги на транзитный расчётный счёт нотариуса, что способствует прозрачности сделки.

Помните!

Покупатель в Албании с правовой точки зрения максимально защищён. Деньги на транзитном счёте нотариуса лежат до тех пор, пока не будет подписан договор купли-продажи и покупатель не получит на руки свидетельство о праве собственности.

 Этап 3. Заключение договора купли-продажи

На этом этапе вносится последний платёж. Основной договор купли-продажи подписывается, когда покупатель полностью перевёл всю сумму по договору на транзитный счёт нотариуса.

Если сделка заключается с девелопером, то нотариальная купчая или окончательный контракт, который закрепляет за покупателем право владения недвижимостью в Албании, подписывается после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Об этом в государственном реестре делается запись, подтверждающая официальный переход титульных прав собственника.

На подписании окончательного договора купли-продажи обязательно присутствует сертифицированный Министерством юстиции Албании переводчик с того языка, которым владеет покупатель. Основной договор составляется на двух языках: албанском и родном языке покупателя (в четырёх экземплярах), и покупатель должен понимать текст.

В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и его цена. Затем происходит его подписание и закрепление нотариальной подписью.

Курортный город Ксамил, Албания

Этап 4. Регистрация права собственности

После того как нотариус заверил договор купли-продажи, сделка регистрируется в Национальном кадастровом агентстве и вносится запись о новом собственнике жилого имущества. Таким образом осуществляется переход права собственности.

Албанское законодательство предусматривает выдачу свидетельства о праве собственности на имя нового владельца в течение 30 рабочих дней (не более) после регистрации нотариусом договора купли-продажи в кадастровом агентстве.

Свидетельство может получить как сам покупатель, так и его доверенное лицо. Сегодня свидетельство выдают как в бумажном, так и в электронном виде (нотариус напрямую направляет новому собственнику ссылку для скачивания документа).

Читайте отзывы покупателей недвижимости в Албании

  • Спонтанная покупка квартиры для отдыха и сдачи в аренду в Радхиме
  • Квартира для отдыха в Саранде
  • Инвестиционная квартира «с перспективами» в Дурресе

Удалённая сделка

Если новый владелец, будучи гражданином другой страны, не присутствует лично при оформлении сделки, вместо него может явиться сотрудник албанского агентства недвижимости либо иное надёжное физическое лицо.

Важно правильно оформить на него доверенность на представление ваших интересов в присутственных местах Албании. Она должна включать полный объём функций, быть заверена нотариусом и переведена на албанский язык лицензированным переводчиком.

Покупатель оплачивает услуги специалистов, сопровождающих сделку: юристов, нотариусов, переводчиков и пр. Гонорар нотариуса составит от €150 до €450 согласно установленным государственным тарифам, риэлтора – от €1000, переводчика – €11-12 за страницу.

Агентские услуги покупатель оплачивает в два этапа: 50% в момент заключения договора задатка и вторые 50% – когда покупатель получает на руки свидетельство о собственности.

Итого затраты под ключ будут не более 4% от стоимости объекта недвижимости, но минимум €1500.

Помимо расходов на услуги специалистов, покупатель платит государственную пошлину по регистрации имущества на своё имя. Сумма пошлины составляет примерно €80. Если покупается новостройка, придётся добавить муниципальный сбор. Он составляет от €3 до €10 за кв. м в зависимости от района Албании.

В случае с новостройкой также необходимо будет заплатить за подключение воды и электричества в квартиру. Плата производится единожды в местном отделении коммунальной службы в размере €170 за услугу (включая покупку и установку счётчиков).

Никаких других налогов не предусмотрено. Сделки с землёй и недвижимостью в Албании не облагаются НДС.

Берат, Албания

Особенности местного рынка

Албания не входит в состав Европейского союза. Но новости о намерении стать частью ЕС подогревают местный рынок недвижимости. На росте цен сказываются и увеличивающиеся расходы на проведение строительства (к слову, доля этого сектора в ВВП страны в 2019 году составила 8,7%). И речь здесь больше не о дорогих стройматериалах и рабочей силе, а о частой смене системы налогообложения. В результате совокупности факторов за последние семь лет недвижимость Албании подорожала на 40%, сообщает Центробанк страны.

Даже пандемия не стала помехой для жилищного рынка Албании. В первом полугодии 2020-го цены на недвижимость в среднем поднялись на 4,9%. Правда, от района к району цифры сильно варьировались. Так, в Тиране отмечен наибольший рост (+6,5%), а в прибрежных районах – падение (−15%).

Не было отмечено спада активности девелоперов и существенного снижения темпов строительства в Албании. Данные албанского Национального статистического института показывают, что даже во втором квартале 2020 года, на который пришёлся пик пандемии, в стране выдавались разрешения на строительство – 209 одобрений. Это на 14% больше по сравнению с первым кварталом, но на 38,3% меньше аналогичного периода 2019 года. Больше всего разрешений пришлось на Тирану и её окрестности, а также город Дуррес (за исключением побережья).

Стоимость албанских квадратных метров до сих пор невысокая по сравнению с другими странами, имеющими выход к морю. Самые доступные варианты – в пригородах курортных городов. К примеру, вблизи Дурреса легко найти квартиры по цене от €550 за кв. м. В итоге купить хорошую студию или двушку за €25–35 тыс. вполне реально.

Примеры объектов недвижимости в Албании, которые можно купить прямо сейчас

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Дурресе, Албания
14 800 €

Площадь 17 м2, 1 комната

Три студии площадью по 17 м2 в престижном здании на первой линии. Адриатика, первая линия! Очень выгодная инвестиция! Легко и быстро окупается!…

Lux-Albania HOME

Студия во Влёре, Албания
20 000 €

Площадь 20 м2, студия

Первая линия Ионического моря!
В тихом зеленом пригороде под Влёрой Вас ждут красивейшие пляжи Ионического побережья и кристально чистое море в…

ALBANIA SERVICE

Квартира в Дурресе, Албания
22 000 €

Площадь 35 м2, 1 комната

Уютная студия 35 м2 в Дурресе, Голем, на втором этаже в охраняемом комплексе в кедровой роще всего за 22000 евро. До отличного пляжа и променада…

Lux-Albania HOME

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Дурресе, Албания
23 000 €

Площадь 35 м2

Студия 35 м2 , первый этаж, на первой линии Адриатического побережья, Дуррес по выгодной цене 23000 евро. 35m2 studio 1st floor in Durres, 1st line…

Lux-Albania HOME

Апартаменты в Дурресе, Албания
23 200 €

Площадь 38 м2, 2 комнаты

Новые двухкомнатные апартаменты с отделкой под ключ в 20 метрах от Адриатического моря!
Кедровая роща района Голем, широкие песчаные пляжи с…

ALBANIA SERVICE

Студия в Дурресе, Албания
24 000 €

Площадь 35 м2, студия

Студио находится в курортной части города Дуррес. 50м до моря. Хорошая инфраструктура.

Albania’s Guests

Апартаменты в Дурресе, Албания
24 000 €

Площадь 43 м2, 1 комната

Два одинаковых апартамента-студии по 43 м2 с большими балконами всего в 100 м от отличного широкого и протяженного песчаного пляжа с променадами…

Lux-Albania HOME

ВНЖ при покупке

Квартира в Дурресе, Албания
24 500 €

Площадь 40 м2, 1 комната

Город Дуррес

Lux-Albania HOME

Квартира в Дурресе, Албания
24 500 €

Площадь 37 м2, 1 комната

Комплекс расположен в курортной зоне г. Дуррес, 14 км. от центра города. Есть разные метражи студио от 35м2 до 37м2. До пляжа 150м.. Все документы….

Albania’s Guests

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Дурресе, Албания
24 750 €

Площадь 45 м2, 2 комнаты

Апартаменты ЖК "Majestic" расположены в 6 км от курортного города Дуррес в зеленом районе Шкемби Кавайес/Голем. Вас ждет широкий песчаный…

ALBANIA SERVICE

Студия в Дурресе, Албания
24 900 €

Площадь 35 м2, студия

Студио находится в курортной зоне города Дуррес. 300 м. до пляжа. Новый дом. Хорошая инфраструктура. 4 км до центра города.

Albania’s Guests

Апартаменты в Албании
25 000 €

Площадь 48 м2, 1 комната

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Es…

Студия в Дурресе, Албания
25 000 €

Площадь 44.5 м2, студия

Студио находится в курортной зоне Дуресса. Отличная инфраструктура. Рядом множество магазинов и ресторанов.

Albania’s Guests

Апартаменты в Дурресе, Албания
25 000 €

Площадь 48 м2, 1 комната

Выгодная уютная студия 48 м2 в 60 м от пляжа в одной из самых престижных пляжных зон Шкемби -Кавайес — Голем. Пляж чистый песчаный, каждые 100 м…

Lux-Albania HOME

Квартира во Влёре, Албания
25 000 €

Площадь 30 м2, 1 комната

Полностью мебелированная студия на оживленной набережной Лунгомаре во Влере! Отличный вариант для проживания на ПМЖ или сдачи в аренду благодаря…

ALBANIA SERVICE

ВНЖ при покупке

Квартира в Дурресе, Албания
26 000 €

Площадь 50 м2

Отличная квартира, редкий вариант! Город Дуррес предлагает качественную # Студию 50м2, 9 этаж с лифтом, новостройка. Легко выделить отдельную…

Lux-Albania HOME

Апартаменты в Дурресе, Албания
26 000 €

Площадь 44 м2, 1 комната

#Студия на продажу в Rruga Pavaresia Durrës. Студия расположена на 7 этаже новостройки с лифтом, имеет площадь 44 м2, продается с мебелью,…

Lux-Albania HOME

Квартира в Дурресе, Албания
26 000 €

Площадь 43 м2, 1 комната

Студио находится в курортной зоне. Хорошая инфраструктура. 6 км от центра города Дуррес и 30 км до аэропорта

Albania’s Guests

Апартаменты в Дурресе, Албания
26 550 €

Площадь 59.2 м2, 2 комнаты

Если Вы мечтали о доступной недвижимости на Средиземноморье, то жилой комплекс "Дрилон" на албанской Адриатике — Ваш оптимальный выбор!…

ALBANIA SERVICE

Квартира в Дурресе, Албания
28 000 €

Площадь 39 м2, 1 комната

Суперсовременная студия #STUDIO продается полностью меблированной с выделенными кухней и спальней 39м2 в новом доме на 3-м этаже с лифтом….

Lux-Albania HOME

Покупают албанские дома и квартиры как местные жители, так и нерезиденты (в том числе албанцы, которые проживают за пределами страны). На долю последних, по данным исследования Центробанка Албании, в первой половине 2020 года пришлось более трети (35%) от всех продаж жилой и коммерческой недвижимости.

Средний срок продажи квартир и домов в стране чуть подрос и теперь составляет 10,6 месяца. Основное влияние на это изменение оказало увеличение среднего времени продажи в Тиране на 1,2 месяца (до 10,4 месяца). Для прибрежной зоны этот показатель равен 10,7 месяца.

Читайте также: Цены в стране: сколько стоит жить в Албании

Резюме: это надо запомнить

  • Иностранный гражданин вправе покупать недвижимость в Албании по тем же правилам, что и резидент.
  • Для покупки земли сельскохозяйственного назначения необходимо открыть юридическое лицо.
  • Владение объектом не является отдельным основанием для подачи документов на вид на жительство.
  • При покупке недвижимости с покупателя никакие налоги не взимаются.
  • Процедура покупки недвижимости иностранцами в Албании чётко регламентирована законодательством страны и максимально прозрачна.
  • За чистоту сделки отвечает нотариус. Участие переводчика обязательно.
  • Продавец не может забрать деньги за недвижимость до тех пор, пока не будет подписан договор купли-продажи и покупатель не получит на руки свидетельство о праве собственности.
  • При оформлении недвижимости затраты составят не более 4% от стоимости объекта.

Фото: Pixabay, Unsplash, wikimedia.org