Процедура покупки недвижимости в Португалии

Автор: | 15.11.2021

Процесс приобретения португальской недвижимости мало чем отличается от такового в других европейских странах. Если покупатель и столкнётся с непредвиденными сложностями – то в виде внезапно всплывших фактов из истории выбранного объекта или текущего владельца. В этой статье мы поэтапно распишем процесс заключения сделки, акцентируем особое внимание на важных нюансах и дополнительных затратах… а также поведаем, какие возможности даёт иностранному инвестору португальское законодательство.

Содержание статьи:

  • Права и обязанности иностранных покупателей
  • Поиск недвижимости в Португалии
  • Риелторы и нотариусы в Португалии
  • Пошаговая процедура сделки
  • Ипотека
  • Удалённая сделка
  • Дополнительные расходы
  • Резюме

Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Португалии

Португальское законодательство никак не ограничивает иностранцев в плане покупки недвижимости в стране. Зарубежные инвесторы имеют право приобретать и жилые, и коммерческие объекты в любой части государства, независимо от стоимости и состояния. А также распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду.

Тем не менее определённые требования к покупателю есть. Например, чтобы завершить сделку, придётся получить идентификационный номер налогоплательщика в Португалии (numero de contribuinte, или numero de identificação fiscal – NIF). А чтобы продать приобретённое имущество – подождать пять лет, в случае если вы получаете инвесторскую «золотую визу».

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Португалии

– Виза. Независимо от суммы сделки, покупатель вправе ходатайствовать о получении шенгенской мультивизы сроком до 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии). При подаче заявления на визу основной заявитель может вписать в прошение супруга и несовершеннолетних детей, которые получат разрешение на аналогичный срок и с теми же условиями. Главное – при подаче заявления показать документы, подтверждающие владение недвижимостью в Португалии: квитанции за коммунальные услуги или свидетельство о праве собственности.

– ВНЖ. Покупка недвижимости в стране также позволяет претендовать на ВНЖ, но только при соответствии определённым требованиям. Программа Golden Residence Permit («Золотая виза») открывает двери для граждан стран, не входящих в ЕС, в одном из следующих случаев.

  • Инвестиции от €500 тыс. в новое или вторичное жильё. В пределах этой суммы можно купить как один, так и несколько объектов.
  • Инвестиции от €350 тыс. в реставрацию недвижимости, которой более 30 лет, или в объект, расположенный в районе культурно-исторического наследия.

Если иностранец вкладывается в недвижимость, расположенную в регионе с низкой плотностью населения, минимальная сумма сокращается на 20%.

Лиссабон, район старого города

Обязательное условие: инвестиции должны оставаться в экономике Португалии минимум пять лет. То есть продать купленное жильё раньше этого срока не получится. Приятная новость: постоянно проживать на территории страны не нужно.

Читайте также

  • Визовый режим и вид на жительство в Португалии
  • «Золотые визы» Португалии: от минимальных вложений до максимального дохода
  • Уехать в Португалию – как? Отвечаем на популярные вопросы об иммиграции
  • ВНЖ за недвижимость в Португалии: что купить, если из программы исключат Лиссабон и Порту

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Португалии

После покупки недвижимости в Португалии платить имущественный налог не придётся в течение первых десяти лет владения – это своего рода бонус от местных властей. Если вы планируете оставаться в стране и найти работу, то, как приезжий специалист и собственник местной недвижимости, будете платить подоходный налог по сниженной ставке: 20% вместо 40%. Стоит учитывать, что доходы в Португалии – это не только зарплата, но и пенсия, проценты по депозиту, прибыль от инвестиций, сдачи недвижимости в аренду.

Поиск недвижимости в Португалии

Искать недвижимость для покупки в Португалии можно через следующие местные сайты:

  • Imovirtual
  • Idealista
  • BPI Expresso
  • Re/Max
  • CasaSapo
  • Century 21
  • ERA

Также вы можете посмотреть, какие предложения есть на данный момент в Португалии, в нашем каталоге.

Риелторы и нотариусы в Португалии

Законодательство Португалии не обязывает пользоваться услугами юристов и риелторов при заключении сделки. Вместе с тем, если вы – гражданин страны, не входящей в Евросоюз, в Португалии у вас обязательно должен быть налоговый представитель. Зачастую таковым является юрист, который помогает совершить покупку. Его адрес вы можете указать для официальной переписки, если адреса регистрации в Португалии у вас нет.

Риелтор ответственен за чистоту проведения сделки и за то, чтобы узнать и предоставить всю важную информацию об объекте и нынешнем собственнике.

Без помощи специалистов есть риск попасть в следующие ловушки.

  • Закон о суброгации. Согласно ему, долги владельца закреплены не за ним, а за его собственностью. Если не проверить внимательно кредитную историю продавца, можно вместе с новым домом обрести массу нежданных финансовых обязательств. В частности, неуплаченные налоги, счета за коммунальные услуги, огромные ипотечные и личные долги под залог недвижимости. К слову, данный закон распространяется и на автомобили.

Компетентный юрист перед заключением сделки запрашивает информацию о нынешнем владельце в реестре Certidão de Teor, а также проверяет все начисленные на его имя налоги, коммунальные платежи.

  • Дисперсия прав собственности. С проблемой часто сталкиваются те, кто покупает жильё в сельской местности. Часто недвижимость передают по наследству и делят в разных долях между членами семьи, в том числе между двоюродными и троюродными братьями и сёстрами. А учитывая высокий уровень миграции, нередко случается так, что наследники желаемого дома находятся в разных частях света. И если продажа не будет согласована хотя бы с одним совладельцем – сделка не состоится. Даже при самом удачном раскладе в такой ситуации согласование сделки со всеми наследниками может занять недели, а то и месяцы.

Хороший юрист всегда проверит, сколько у недвижимости собственников, и заранее опишет перспективы сделки. Если вы хотите купить объект побыстрее, возможно, проще поискать другой вариант, чем связываться с многочисленными владельцами.

Новый жилой квартал города Лиссабон

  • Отсутствие регистрации. Иногда здание не зарегистрировано в реестре. Если речь о пристройке или сарае, ничего страшного – объект легко можно снести. Но если речь о доме, время, которое вы потратили на сделку, может быть просто потеряно.

В такой ситуации также поможет грамотный юрист, который «доработает» документы: обновит записи в реестре, легализует все здания, возведённые на территории без предварительного согласования. На этой стадии подключается и риелтор, который обсудит все детали с продавцом и договорится, кто за что должен платить.

Обратите внимание! В Португалии риелторские и даже некоторые юридические фирмы не дают никаких финансовых гарантий. Если компания разорится, вы можете потерять свой депозит, который переводите с её помощью. Проверьте гарантии агентства и удостоверьтесь, что ваши деньги положат на отдельный клиентский счёт, а не на общий счёт агентства.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Выбор и осмотр объекта

Мониторинг рынка, подбор интересующих вариантов. На этом этапе стоит привлечь профессионального оценщика, который проанализирует, насколько адекватна стоимость выбранного объекта и какие проблемы есть у данной недвижимости. Нередко эту услугу можно заказать через риелторское агентство. На этой же стадии стоит привлечь и юриста, который проверит всю подноготную существующих владельцев и историю объекта, чтобы в последующем не возникло сложностей, которые мы описали выше.

Этап 2. Составление доверенности

Если вы не хотите заниматься всеми вопросами самостоятельно и присутствовать в стране на всех этапах проведения сделки – составьте генеральную доверенность на юриста. Документ позволяет специалисту полностью действовать от вашего лица.

Этап 3. Получение ИНН (número fiscal de contribuinte) и открытие банковского счёта

Приобрести недвижимость в Португалии можно только имея индивидуальный налоговый номер. Без него не открыть банковский счёт, к нему будут привязаны все счета на оплату коммунальных услуг. С помощью юриста и фискального представителя (если инвестор – нерезидент Португалии) ИНН присваивается в Servico de Financas, после чего инвестор становится налоговым резидентом страны.

На получение ИНН требуется от одного до трёх дней, пошлина – около €8. Личное присутствие необязательно – достаточно сканов документов: паспорта, подтверждения адреса и справки с работы. В качестве подтверждения адреса может выступать документ из банка вашей родной страны, переведённый на английский язык. Вместо справки с работы – свидетельство о самозанятости, наличии юридического лица и т. д.

Стоит учесть сроки: при личном присутствии на открытие счёта и получение ИНН уйдёт три-четыре дня. Если всё делать по доверенности удалённо – около трёх недель, так как много времени будет потрачено на пересылку документов.

Этап 4. Резервация объекта и заключение предварительного договора

В договоре обязательно должны быть прописаны обязанности сторон, условия оплаты, а также актуальное состояние объекта. В процессе подписания покупатель вносит собственнику задаток в размере 10–30% от общей стоимости как доказательство серьёзности намерений. Условия по задатку стандартные: если покупатель передумал – продавец деньги не возвращает, если передумал собственник – он отдаёт сумму в двойном размере.  

Учтите, что все документы составляют на португальском языке, потому будет нелишним обратиться к услугам переводчика.

Вид на набережную города Порту

Этап 5. Уплата налогов

В процессе сбора документов, а чаще – за один-два дня до подписания окончательного договора требуется уплатить муниципальный налог на переход права собственности и гербовый сбор.

Этап 6. Сбор и подготовка документов

Для заключения сделки потребуются следующие документы.

  • Квитанция об уплате налога на передачу прав собственности и гербового сбора.
  • Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.
  • Licença de utilização – документ о назначении объекта: для коммерческих целей, проживания, реконструкции и т. д. Выдаёт местный муниципалитет.
  • Certidão permanente – сертификат объекта, в котором указана его локация, все действия, которые с ним совершали, наличие привязанных кредитов/ипотек и т. д. Выдаётся в местном кадастровом органе.
  • Caderneta predial – паспорт объекта. Документ о наличии регистрации недвижимости в фискальном органе. В нём указана кадастровая стоимость объекта, текущее состояние, имя собственника и его фискальный номер.
  • Ficha técnica de habitação – технический паспорт объекта с полным описанием недвижимости, архитектурными планами, техническими характеристиками. Выдаётся только для зданий, построенных после 30 марта 2004 года.

На сбор всех документов требуется примерно один-два месяца.

Этап 7. Подписание договора купли-продажи (escritura publica)

Происходит в нотариальной конторе. Здесь же передаётся чек об уплате остатка стоимости недвижимости, ключи и документы на объект. Договор составляют на португальском языке.

В некоторых случаях сделку оформляют без предварительного договора. Но только если у покупателя есть сразу вся сумма для покупки объекта, а у собственника собраны все необходимые документы на недвижимость.

Для перевода денег можно использовать несколько методов.

  • Открыть счёт в Португалии и перевести на него деньги из банка родной страны, к примеру России. В этом случае нужно в течение месяца оповестить российскую налоговую инспекцию об открытии счёта в иностранном государстве. Это дело одного дня.
  • Перевести деньги на счёт компании-посредника (юридической, риелторской компании), которая сама выписывает счёт на имя продавца и передаёт чек в момент заключения сделки. Внимательно относитесь к гарантиям, о которых мы говорили выше, а также учтите, что для получения «золотой визы» через инвестиции такой способ не подойдёт.
  • Перевести деньги напрямую на счёт продавца до подписания окончательного договора. Опять же – есть определённые риски, к тому же для получения ВНЖ на основе недвижимости такой вариант также не подойдёт.

Этап 8. Передача прав собственности

После подписания договор отправляют в реестр недвижимости (Conservatoria do Registo Predial), где регистрируют объект на нового владельца. В качестве подтверждения выступает регистрационный сертификат, который выдают в Земельном кадастре. Все документы приходят нотариусу в течение одной-двух недель.

Авейру — город в Португалии, центр одноимённого округа и муниципалитета

Ипотека

Иностранец имеет право взять в Португалии кредит на покупку недвижимости. Условия довольно лояльные.

  • Ставка – в среднем 3,31% в год.
  • Первоначальный взнос – 30–50% от стоимости недвижимости.
  • Ежемесячная выплата – не более 35% от имеющихся доходов.
  • Срок ипотеки – до 40 лет.

Возраст заявителя – 21–75 лет. В сумме возраст лица и срок кредита не могут превышать 75 лет.

Учтите: взяв ипотеку в местном банке, получить инвесторскую «золотую визу» в Португалии вы уже не можете. Но если первые €350–500 тыс. (в зависимости от типа недвижимости) вы оплачиваете сами и хотите взять кредит сверх установленного лимита – такой вариант не повлияет на выдачу ВНЖ.

Для оформления жилищного кредита понадобится копия загранпаспорта, ИНН, выписка из банка о состоянии счёта, декларация о доходах за последний год или справка о доходах за последние три месяца.

Вот что продаётся в Португалии сегодня

ВНЖ при покупке

Квартира в Фару, Португалия
850 000 €

Площадь 194.8 м2, 3 комнаты

Великолепный курорт, расположенный на территории в 1000 гектаров, состоит из вилл / вилл, апартаментов и участков, отвечающих высоким стандартам, с…

Amber Star Real Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
345 000 €

Площадь 85 м2, 2 комнаты

Квартира с 1 спальней в новом жилом частном комплексе, который будет построен на южном берегу реки Douro, в городе Vila Nova de Gaia.
Эта…

Amber Star Real Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Порту, Португалия
205 000 €

Площадь 60 м2, 2 комнаты

Квартира находится в доме с квартирами, типологии Т1 Дуплекс, Т1 и Т2 Дуплекс;
Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации о других…

Amber Star Real Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Порту, Португалия
230 000 €

Площадь 60 м2, 2 комнаты

Квартира находится в историческом здании в центре Порто.
Главный вход в комплекс полностью отреставрирован, включая полихромные мозаичные полы,…

Amber Star Real Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
840 000 €

Площадь 205 м2, 4 комнаты

Квартира с 3-мя спальнями в новом жилом частном комплексе, который будет построен на южном берегу реки Douro, в городе Vila Nova de Gaia.
Эта…

Amber Star Real Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
355 000 €

Площадь 98 м2, 2 комнаты

Квартира в закрытом жилом комплексе с панорамным видом на реку Доуру. Квартира состоит из: — холла; — гостевого туалета; — прачечной; — гостиной;…

Amber Star Real Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Лиссабоне, Португалия
500 000 €

Площадь 79 м2, 2 комнаты

Квартира с одной спальней и паркингом, полностью укомплектована техникой SMEG, итальянской сантехникой, системой "Умный дом" в новом…

Objetivo Exótico

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
525 000 €

Площадь 181.05 м2, 4 комнаты

Эта квартира с 3 спальнями, расположена на 6 этаже, имеет частную общую площадь 181,05 кв.м., с потрясающим видом на реку Доуру. Апартаменты…

Amber Star Real Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Порту, Португалия
330 000 €

Площадь 97.5 м2, 3 комнаты

Новая квартира-дуплекс с 2-мя спальнями и с террасой в центре Порту. Общая площадь 149 кв.м. из которых жилая 97,5 кв.м.
Квартира состоит из…

Amber Star Real Estate

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Вила-Нова-ди-Гая, Португалия
375 000 €

Площадь 147 м2, 5 комнат

Апартаменты с 4-мя спальнями, террасой, гаражом и видом на море. Жилая площадь 147 кв.м. Апартаменты расположены в закрытом кондоминиуме с двумя…

Amber Star Real Estate

Апартаменты в Лиссабоне, Португалия
675 000 €

Площадь 127 м2

Новый способ жизни в Лиссабоне: уникальные апартаменты с невероятным дизайном интерьера. Жить в этом комплексе — это значит не выбирать между…

Rentsale

Квартира в Томаре, Португалия
170 000 €

Площадь 130 м2, 3 комнаты

Квартиры в новом ЖК в городе Томар
Жилой комплекс малоэтажный, (4 этажа), уютный. Паркинг включен в стоимость квартиры. В продаже квартиры с…

AndInvest

Апартаменты в Кашкайше, Португалия
510 000 €

Площадь 91 м2

Современный комплекс расположен в Кашкайше, в Параде, что является идеальным решением для тех, кто ищет превосходства в комфорте и качестве жизни….

Rentsale

ВНЖ при покупке

Инвестиционный проект в Лиссабоне, Португалия
4 300 000 €

Площадь 4523 м2

Коммерческий объект расположен в промышленной зоне Приор-Велью, вблизи Международного аэропорта Лиссабона. Здание состоит из 5 этажей, из которых 3…

AWAY REALTY

ВНЖ при покупке

Отель, гостиница в Лиссабоне, Португалия
1 350 000 €

Площадь 897 м2

Прекрасная гостиница расположена в национальном парке Пенеда-Жереш, Португалия. Гостиница с отличным расположением состоит из 2 зданий со всеми…

AWAY REALTY

ВНЖ при покупке

Вилла в Палмеле, Португалия
337 500 €

Площадь 180 м2

Отличная вилла расположена на гольф курорте между Пальмела и Азейтао , в окружении природного парка Аррабида и его потрясающих пляжей, Португалия….

AWAY REALTY

ВНЖ при покупке

Вилла в Фару, Португалия
5 000 000 €

Площадь 18 м2

Роскошная вилла расположена в 12 минутах езды от Фару, на побережье Алгарве, Португалия. Вилла находится на возвышенности и обладает панорамным…

AWAY REALTY

ВНЖ при покупке

Вилла в Алгарве, Португалия
2 500 000 €

Площадь 380 м2

Шикарная вилла в современном стиле расположена в сосновом лесу в Алгарве, Португалия. На вилле площадью 380 кв.м 6 спален, 7 ванных, гостиная,…

AWAY REALTY

ВНЖ при покупке

Вилла в Виламоре, Португалия
1 250 000 €

Площадь 767 м2

Роскошная вилла расположена в Виламоре, Португалия. На вилле площадью 767 кв.м 4 просторных спальни, 4 ванных, гостиная, полностью оборудованная…

AWAY REALTY

Апартаменты в Лагуше, Португалия
490 000 €

Площадь 94.75 м2, 3 комнаты

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Es…

Удалённая сделка

Покупая недвижимость в Португалии, нет необходимости постоянно находиться в стране самому. Достаточно составить доверенность на местного юриста, который после сможет совершать все действия, связанные с покупкой и оформлением объекта, от вашего лица.

Пляж города Албуфейра в регионе Алгарве на юге Португалии

Дополнительные расходы

Кроме стоимости объекта придётся раскошелиться на сопутствующие расходы.

  • Гербовый сбор – 0,8% от указанной в договоре стоимости недвижимости.
  • Налог на передачу прав собственности – 0–8%. Конкретный процент зависит от стоимости объекта и типа жилья (основное или второе). К примеру, если покупаете дом, в котором планируете жить постоянно, и цена его не превышает €92,4 тыс., налог вы не платите. А если приобретаете виллу за €287,2–574,3 тыс. (неважно, для постоянного или временного пребывания), придётся внести 8% от суммы.

Приятная новость: часть налога вы можете вернуть в качестве налогового вычета после подачи декларации. В зависимости от суммы покупки и уплаченного процента, сумма вычета составляет от €900 до €12 тыс.

  • Налог в случае покупки земли – 5%.
  • Оплата услуг риелторского агентства – 3–5%.
  • Стоимость услуг юриста – 1,0–1,5%.
  • Стоимость услуг нотариуса – 1% (около €250–270).
  • Регистрация права собственности – €250 или €400 (с привлечением ипотеки).
  • Перерегистрация коммунальных счетов на нового собственника – около €100. Если жильё предполагается сдавать в аренду, новому собственнику не нужно лично обращаться в коммунальные службы: к провайдерам идёт арендатор. В этом случае все долги по коммуналке будут закреплены также за съёмщиком, что существенно упростит процесс выселения в последующем.

Читайте также

  • Калькулятор: сколько стоит покупка и содержание квартиры с видом на океан в Португалии
  • Содержание недвижимости в Португалии

Резюме

  • Иностранец в Португалии имеет право приобретать недвижимость любого типа, а инвестируя более €500 тыс., может рассчитывать на ВНЖ.
  • Процедура заключения сделки занимает от полутора до трёх месяцев, требует небольших сопутствующих затрат (примерно 5–7%), обязательной уплаты налога и гербового сбора (0,8–8,8%) и может быть проведена полностью удалённо.
  • Самый важный этап – всесторонняя проверка объекта и текущего собственника, а также внимательный выбор риелторского агентства.

Фото: Unsplash 

Prian.Ru