Процедура покупки недвижимости в Эстонии

Автор: | 15.11.2021

Иностранцам разрешено покупать недвижимость в Эстонии. Но существуют ограничения на приобретение частных домов и земель на приграничных территориях. Подробнее о процедуре покупки, налогах и дополнительных сборах, особенностях эстонского рынка недвижимости в материале Prian.ru.

Содержание статьи

  • Права и обязанности иностранцев
  • Поиск недвижимости
  • Процедура сделки
  • Налоги и другие расходы
  • Особенности эстонского рынка
  • Резюме

За помощь в подготовке материала благодарим экспертов Андрея Прокофьева, директора Andrei Prokofjev Kinnisvara, и Юлию Ферман, специалиста компании Ober-Haus Real Estate Advisors Estonia.

Права и обязанности иностранных покупателей

Иностранцы имеют право покупать квартиры в Эстонии без ограничений – любое число объектов в любых частях страны. А вот на приобретение земельных участков, а значит, и частных домов установлены некоторые запреты, которые касаются неграждан Евросоюза.

  • Граждане России и стран СНГ не могут купить землю, соответственно и построенные на ней частные дома, на приграничных территориях (это же касается и морских границ), некоторых островах, например Сааремаа и Хийумаа, и в районе Чудско-Псковского озера. Обойти эти ограничения можно оформив имущество на юридическое лицо. Однако в этом случае в совете директоров фирмы обязательно должны быть граждане Евросоюза. Запрет на покупку земли у границ – одна из причин, почему дачи в Эстонии не так популярны у россиян, как в Финляндии.
  • Установлены ограничения на покупку сельхозземель и лесных угодий физическими лицами. Так, если площадь участка превышает 10 гектаров, купить его могут только граждане ЕС.
  • Приобретённое в Эстонии жильё позволяет ходатайствовать о выдаче шенгенской визы на более длительный срок – например, до конца действия загранпаспорта. А вот на получение вида на жительство покупка недвижимости права не даёт. Для ВНЖ у иностранца должна быть связь со страной – семейная, учебная или рабочая.

    Читайте также: Визовый режим и вид на жительство в Эстонии

    Владение недвижимостью в Эстонской Республике накладывает на нерезидента налоговые обязательства. В первую очередь это касается налога на землю. Его сумма складывается из таких показателей, как размер объекта и его месторасположения (город и район). В среднем он составляет до сотни евро в год.

    Налог на доход при продаже недвижимости составляет в Эстонии 20%. Иностранный собственник, даже не являясь резидентом страны, обязан уплатить его в эстонскую казну. Если нерезидент получил прибыль от продажи недвижимости, он обязан представить декларацию о доходах (форма V1).

    Однако этот сбор не будет зачтён в России, потому что между странами нет действующего соглашения об избежании двойного налогообложения. В начале 2020 года сообщалось, что работа над ним ведётся (см. список стран, с которыми Эстония подписала соглашение). Соответственно, российские продавцы эстонской недвижимости отчитываются перед своей налоговой по местным правилам. В частности, подоходный налог не платят собственники, которые владели недвижимостью более пяти лет.

    В Эстонии от подоходного налога освобождается имущество, которое использовали в качестве постоянного или основного места жительства. Вновь данное освобождение появляется спустя два года после совершения предыдущей сделки.

    По теме

    • Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России
    • Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

    Поиск недвижимости в Эстонии

    Искать объекты в интернете, ходить на просмотры и организовывать сделки купли-продажи иностранец может самостоятельно.

    Наиболее популярными порталами для поиска недвижимости в стране считаются следующие:

    • www.kv.ee
    • www.city24.ee

    Также варианты объектов в Эстонии можно самостоятельно подобрать на Prian.ru или оставить заявку – наши партнёры пришлют вам варианты, подходящие под запрос:

    Примеры недвижимости в Эстонии

    Земля в Ида-Вирумаа, Эстония
    1 500 €

    Площадь
    3340 м2

    В продаже маленький, лесной участок, рассположенный в сказочном месте у самой границы с Куртнаским ландшафтным заповедником в волости Тойла на…

    Andrei Prokofjev KINNIS…

    Вилла на Сааремаа, Эстония
    659 000 €

    Площадь 380 м2, 5 комнат

    НОВАЯ ЦЕНА!
    Посреди Балтийского моря, на западном берегу острова Вильсанди находится построенная в 1870. году историческая деревянная вилла….

    MUUGA KINNISVARA

    Квартира в Пюсси, Эстония
    2 600 €

    Площадь 72.9 м2, 4 комнаты

    ЗАБРОНИРОВАНО!!!
    В продаже 4-х комнатная квартира (72,9 м.кв.) на третьем этаже трехэтажного дома в Пюсси.
    Квартира требует ремонта.
    Пюсси…

    Andrei Prokofjev KINNIS…

    Квартира в Кивиыли, Эстония
    1 500 €

    Площадь 28 м2, 1 комната

    ЗАБРОНИРОВАНО!!!
    В продаже компактная, 1-но комнатная квартира на втором этаже 5-ти этажного кирпичного дома в небольшом городке на…

    Andrei Prokofjev KINNIS…

    Квартира в Пюсси, Эстония
    3 500 €

    Площадь 73.7 м2, 3 комнаты

    ЗАБРОНИРОВАНО!!!
    В продаже 3-х комнатная квартира площадью 73,7 м.кв. В квартире спальня, кабинет-детская, зал-столовая совмещен с кухней,…

    Andrei Prokofjev KINNIS…

    Квартира в Пюсси, Эстония
    2 900 €

    Площадь 48.3 м2, 2 комнаты

    ЗАБРОНИРОВАНО!!!
    Продаётся 2-х комнатная квартира на 5 этаже 30-ти квартирного дома.
    Состояние — жилое, требуется санитарный ремонт….

    Andrei Prokofjev KINNIS…

    Квартира в Кохтла-Ярве, Эстония
    5 000 €

    Площадь 31.8 м2, 1 комната

    Забронировано!!!
    В продаже 1-но комнатная квартира на третьем этаже в Ахтмеской части города. Мебель и оборудование входят в цену. Домофон на…

    Andrei Prokofjev KINNIS…

    Нотариус – обязательный участник сделки, без него переход права собственности не зарегистрируют. Найти специалиста можно как по рекомендациям, так и на сайте Нотариальной палаты Эстонии.

    Важно понимать, что всё делопроизводство в рамках сделки ведётся на эстонском языке. И несмотря на то, что местные нотариусы часто говорят по-русски, многие предпочитают, чтобы все юридические нюансы покупателю дополнительно разъяснял профессиональный переводчик. Его услуги могут понадобиться и для официального перевода договора, например, для российского банка.

    Риелтор не обязательный участник сделки, но иностранцы, которые покупают недвижимость в Эстонии, как правило, обращаются в агентства или к частным маклерам. Деятельность риелторов в Эстонии не лицензируется – эту практику может вести любой желающий. При этом в стране действует Национальная палата маклеров (Eesti Kinnisvaramaklerite Koda), которая следит за стандартами работы в отрасли. С 2002 года она присваивает агентам квалификацию по итогам экзамена. Чтобы попасть на него, претенденту требуется среднее образование и минимум двухлетний опыт по специальности. При выборе агента можно ориентироваться на регистр маклеров, а также самостоятельно оценивать квалификацию специалиста, спектр и стоимость услуг компании, регион их деятельности.

    Смотрите список эстонских компаний на портале Prian.ru – все эти специалисты готовы работать с русскоязычными покупателями недвижимости.

    Пляжи в Эстонии

    Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
    Этап 1. Резервация объекта и задаток

    Предварительный договор бронирования обязывает продавца не продавать объект третьим лицам в оговорённый срок. По закону заверять нотариально этот документ необязательно. Но без этого юридическая сила его будет ничтожна.

    На практике представить заключение договора, направленного исключительно на бронирование, сложно. Обычно покупатель заинтересован в том, чтобы владелец продал ему недвижимость и чтобы плата за бронирование входила в цену покупки. Поэтому, как правило, предварительный договор бронирования включает в себя намерение собственника продать имущество, и заключается он у нотариуса в присутствии обеих сторон сделки.

    Предварительный договор составляется на эстонском языке и описывает такие детали сделки, как адрес недвижимости, цена, способ и условия расчёта, размер задатка. Когда условия оговорены, покупатель вносит задаток. Его размер обычно составляет от 10 до 20% от стоимости объекта (в случае с частными продавцами сумма может быть чётко фиксированной, например €5–10 тыс.).

    Важно: Деньги рекомендуется перечислять на депозит нотариуса, а не передавать продавцу напрямую.

    Если договор разрывает покупатель, ему начисляют штраф 5–10% от суммы первого взноса, остальная сумма возвращается. В полном размере задаток возвращается покупателю только в случае, если продавец со своей стороны передумал продавать объект.

    Этап 2. Заключение основного договора и передача объекта

    Основной договор составляет нотариус, прежде проверив недвижимость по записям в электронных регистрах на наличие обременений, потенциальных наследников, ипотеки и других ограничений, которые могут препятствовать сделке.

    Сам документ составляется так же, как и предыдущий, на эстонском языке в единственном экземпляре. Сторонам выдаются заверенные копии. При желании можно запросить перевод договора. Если стороны не пожелали получить письменный перевод или не потребовали участия переводчика, нотариус должен убедиться, что смысл договора им понятен.

    После разъяснения условий (способы и условия оплаты, сроки передачи, обязанности и ответственность сторон, а также состояние объекта) стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. На встрече может присутствовать маклер, если сделка готовилась с его участием.

    Передать объект можно непосредственно при подписании договора. Тогда продавец должен передать покупателю право пользования – доступ к объекту (ключи). Можно оговорить срок передачи (например, через неделю или месяц), и тогда она происходит на основании акта, написанного в двух экземплярах в произвольной форме с подписями сторон.

    Документы, необходимые покупателю для совершения сделки

    – Загранпаспорт (или другой проездной документ, удостоверяющий личность)

    – Доказательство легальности его пребывания на территории Эстонии (например, виза)

    – Свидетельство о браке (при наличии) и брачный договор, позволяющий заключать сделки купли-продажи без согласия супруга (-и)

    – Оформленная и переведённая на эстонский язык доверенность, в случае если покупатель представляет чьи-то интересы (например, супруга)

    Дача в Эстонии

    Этап 3. Оплата сделки

    Эстония – электронное государство: наличные при покупке недвижимости используют только при недорогих сделках (до €5 тыс., в редких случаях – до €30 тыс.). Их передают строго в присутствии нотариуса, но последний не станет выступать в качестве свидетеля оплаты, не будет пересчитывать деньги или заверять их передачу.

    Бóльшие суммы отправляют только банковским переводом, и делать это рекомендуется на депозитный счёт нотариуса, который выступает гарантом выполнения договора. При перечислении средств на нотариальный депозит с плательщика потребуют заполнения формы, объясняющей происхождение денег. При этом нижний порог не обозначен (это может быть и €500).

    Нотариус переведёт деньги на счёт продавца только после внесения заявления о произошедшей сделке с недвижимостью в регистр собственности, то есть тогда, когда убедится, что сделке уже ничто не помешает. Как правило, он оговаривает, что перечисление средств на счёт продавца займёт три рабочих дня с момента подписания договора купли-продажи.

    Открыть счёт в эстонском банке иностранцу сложно (и стоит порядка €200–250). Для этого ему нужно продемонстрировать свою связь со страной. Например, показать, что в Эстонии уже куплена недвижимость, открыт бизнес, есть работа или учёба. Если вида на жительство нет, нужен хотя бы рабочий контракт или договор аренды жилья, но и это не гарантирует, что открытие счёта одобрят.

    В понимании эстонских властей, если вы не резидент, то турист, а ему «банковский счёт не нужен». В таком случае перевод денег осуществляется с вашего счёта в родной стране. В свою очередь, ваш банк может потребовать документ, который является убедительным основанием платежа (например, договор купли-продажи недвижимости).

    Этап 4. Регистрация права собственности

    Нотариальная сделка купли-продажи занимает около часа. Регистрация собственности в регистре (крепостной книге) по закону длится не дольше месяца, на практике – до двух недель. Договор на регистрацию отправляет нотариус.

    После регистрации участники сделки получают на электронную почту уведомления и выписку из крепостной книги, которая подтверждает переход права собственности на покупателя. Из электронного регистра приходит извещение с возможностью открыть страницу с соответствующими данными (их можно сохранить в формате PDF). Эта выписка из регистра, по сути, является первичным документом, удостоверяющим право собственности. Бумажная копия договора купли-продажи, которую стороны могут получить на руки после завершения сделки, такой функции не несёт. Выписка имеет срочный характер, и чтобы представить её, например, в числе документов на получение визы, её нужно обновлять. Стоимость выписки составляет порядка €2-3.

    Постоянный доступ к электронной крепостной книге есть только у жителей Эстонии. Иностранцам лучше сохранить заверенную бумажную копию договора, которую дают сразу после сделки. В будущем, если понадобится электронная версия, можно за небольшую плату взять выписку из регистра.

    «На нотариальной сделке покупатель получает право владения, при передаче ключей – право пользования, при регистрации – право распоряжения. После регистрации все три права и составят право собственности», – поясняет Андрей Прокофьев. 

    Читайте также

    • Личный опыт: как дизайнер из Киева переехала в Эстонию, чтобы открыть фирму
    • Личный опыт: поиск недорогой квартиры в Эстонии
    • Личный опыт: содержание дома в Усть-Нарве

    Удалённая сделка

    Удалённые сделки могут совершаться только с людьми, у которых есть эстонская ID-карта. Если иностранец является электронным резидентом страны, у него тоже есть такое право.

    Если у человека нет этой карты, удалённая сделка невозможна. Но этот момент законно обходят с помощью оформления нотариальной доверенности на риелтора, который представляет интересы покупателя. Важно, что документ должен быть переведён. Текст, который нужно заверить, обычно предоставляет местный нотариус.

    «Если сделка проводится дистанционно, то для всех участников одновременно. Нельзя, чтобы продавец с маклером сидели в одном месте и общались с покупателем по видеосвязи: каждый участник сделки должен зайти в видеоконференцию от себя», – уточняет Юлия Ферман.

    Новостройки в Таллине

    Дополнительные расходы
    Услуги риелтора

    Их, как правило, оплачивает продавец. При заключении договора с собственником маклер выставляет на продажу объект, в цену которого уже включена комиссия. Её размер привязан к стоимости недвижимости и сложности сделки – как правило, это порядка 2–5%. Впрочем, возможны исключения – поэтому рекомендуем заранее обсудить этот вопрос с вашим маклером. 

    Нотариальные расходы

    Обычно они делятся между продавцом и покупателем пополам (стандартная ставка – 3% плюс налог с оборота от стоимости сделки). При покупке первички работу нотариуса полностью оплачивает покупатель.

    Налог на покупку недвижимости

    Его в Эстонии нет. Но есть земельный налог, в том числе за использование участка под многоквартирным домом. Его платят раз в год. Размер зависит от местоположения, статуса объекта (квартира или дом) и площади (мыслимая доля для квартиры, размер участка – для дома). В среднем за стандартную квартиру в Таллине эта цифра составляет до €100 в год.

    Для недвижимости в провинции этот налог часто символический – меньше €5 в год. Начисление такого налога считается нерациональным, а значит, собственник квартиры, даже если он нерезидент Эстонии, земельный налог не платит.

    Освобождаются от уплаты земельного налога резиденты Эстонии, прописанные в этом объекте. 

    Госпошлина

    Размер госпошлины за регистрацию объекта рассчитывается в зависимости от объекта и составляет 0,25% от цены. Для объектов в среднем ценовом диапазоне итоговая сумма составляет не больше €200. 

    Услуги переводчика

    Привлекать стороннего присяжного переводчика необязательно, особенно если покупатель сотрудничает с агентством недвижимости. Но при работе с ним (например, если требуется копия договора на русском языке) в дополнительные расходы нужно закладывать ещё порядка €300–400.

    Разрешение на покупку дома или участка

    Приобретение дома или земли предполагает получение разрешения на это от местных властей. Стоимость такого документа примерно €150. 

    Старый город Таллина

    Особенности эстонского рынка
    Формы собственности

    Во многих старых домах на несколько квартир сохранилась такая форма собственности, как совладение. Поэтому при продаже одной из квартир у соседей есть приоритетное право на её покупку, которое действует в течение трёх месяцев с момента сделки.

    В течение этого срока лучше не вкладывать деньги в ремонт объекта. Потому что сосед может прийти к новому владельцу и сказать, что покупает квартиру за ту цену, за которую её продавал предыдущий хозяин.

    Как правило, перед продажей своей квартиры в таком доме человек обходит остальных совладельцев и спрашивает, не заинтересованы ли они в покупке. Но даже при наличии зафиксированного письменно отказа за соседями всё равно остаётся право на покупку в течение трёх месяцев после сделки.

    Переоформить статус всех квартир в доме можно у нотариуса. Для этого жильцы идут в нотариальную контору и присваивают объекту привычную сейчас квартирную собственность.

    Разрешение на эксплуатацию

    При покупке частных домов нужно обращать внимание на разрешение на эксплуатацию. Это своего рода подтверждение того, что дом технически исправен и безопасен для людей в ходе эксплуатации, что он построен в соответствии с принятой практикой строительства. Если его нет, банк не выдаст потенциальным покупателям кредит на покупку.

    Многие дома 2000-х не имеют такого разрешения, так как ещё несколько лет назад закон предполагал, что строительство может продолжаться долгие годы и при наличии разрешения на строительство разрешение на эксплуатацию уже не столь важно.

    Сегодня рекомендуется ходатайствовать о выдаче разрешения на эксплуатацию. Оно не требуется только в случае, если здание было построено до 1995 года, в отношении него в реестр внесена корректная запись и после этого года здание не реконструировалось и не перестраивалось.

    Получить разрешение на дом, у которого его нет, можно, но на это уйдёт от шести до девяти месяцев. Это время занимает аудит здания, в том числе и электрический. Пользоваться объектом можно и без этого документа, но при продаже возникнут сложности, так как эстонские банки не кредитуют такие сделки. 

    Вторичная и первичная недвижимость

    Строительство новых объектов ведётся активно. И к ним выдвигаются уже новые технологические требования: класс потребления всех ныне возводимых строений должен быть не ниже С (наивысший – класс А). Самый распространённый – В – с вентиляцией, отоплением в полу и теплоотдачей.

    Более того, покупку квартир в таких домах с высоким классом энергопотребления поддерживают и банки. Они, например, снижают первый взнос по ипотеке до 10%. 

    Кредиты и рассрочки для иностранцев

    Иностранец может взять ипотечный кредит в Эстонии только в том случае, если у него есть долгосрочный ВНЖ, работа и стабильная зарплата. Но, как правило, с иностранцев требуют повышенный первый взнос – до 50% против 10–20%, если ипотеку берут граждане страны.

    Банк рассматривает документы заявителя порядка двух недель. На сделке обязательно присутствует представитель банка. 

    Читайте также: Работа в Эстонии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать

    Резюме

    • Иностранцы могут приобрести эстонскую недвижимость, однако существуют ограничения на покупку приграничных земель. Обойти их можно, если зарегистрировать сделку на юридическое лицо.
    • Абсолютно все сделки с недвижимостью в Эстонии проходят через нотариуса. Этот специалист оформляет и проверяет недвижимость на наличие обременений и ограничений, составляет договор с учётом всех требований законодательства и является гарантом чистоты сделки. Она, в свою очередь, считается завершённой только после заверения нотариуса.
    • В Эстонии нет налога на покупку недвижимости, но после совершения сделки у собственника появляются обязательства. В частности, по выплате налога на землю, который начисляется в том числе для квартир.

    Prian.Ru