Недвижимость за рубежом: роскошь или спасительное убежище?

Сегодня многие украинцы, в том числе предприниматели, задумываются над проблемой покупки недвижимости за рубежом. На это есть две весомые причины: во-первых, ряд реформ 2013-го в сфере рынка недвижимости и, в частности, новые правила оценки недвижимости заморозили и без того вялый украинский рынок. 1 февраля 2014 г. вступили в силу новые правила оценки недвижимости для налогообложения. Теперь ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не будет оформлена нотариусом, если он не найдет в реестре Фонда госимущества отчета об оценке этого имущества, сделанного специалистом, прошедшем обучение и получившем сертификат ФГИ. В феврале рынок практически замер, зато стоимость жилья по-прежнему бьет многие европейские рекорды. Кроме того, вкладывать средства в украинский рынок первичного жилья граждане опасаются — непредсказуемые события в стране могут в одночасье сделать даже перспективный новострой безнадежным долгостроем… Во-вторых, социальная и экономическая нестабильность, когда за окнами звучат выстрелы, а рванувшийся вверх доллар поднял цены на потребительские товары выше уровня многих европейских стран, заставляет многих сограждан задуматься над приобретением жилья в тихом, безопасном месте, куда в случае необходимости можно вывезти самое дорогое — детей…

В чем сложности приобретения жилья за рубежом?

Во время путешествий  российские граждане, сравнивая уровни жизни, приходят к выводу, что за рубежом  недвижимость стоит намного дешевле, чем  в России.  К примеру, обустроенная квартира на берегу моря в Черногории гораздо дешевле, чем «голые стены» в новостройке экономкласса на окраине нашей столицы.

Но сравнивать можно, по мнению генерального директора «Миэль-DPM» Натальи Завалишиной,  только такие города, как например: Москва, Лондон и Нью-Йорк.

«Но и в этом случае оценка недвижимости с точки зрения «дешево-дорого» будет относительна»,- уверяет президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Например, если сравнить среднюю стоимость недвижимости в Москве (3,9 тысячи евро за «квадрат») и Мюнхене (4,2 тысячи евро за «квадрат»), то получится, что московское жилье дешевле мюнхенского, поясняет он.

А если  посмотреть на эту разницу  с другой стороны,  то  средняя ежемесячная зарплата в Москве за вычетом подоходного налога в пересчете на текущий курс евро составляет около 1 тысячи евро в месяц, тогда как в Мюнхене — около 2 тысяч евро, утверждает эксперт. Следовательно, среднестатистический москвич может на свою месячную зарплату купить 0,27 «квадрата», а среднестатистический житель Мюнхена — 0,48 «квадрата». Таким образом, взгляд на стоимость недвижимости через призму уровня дохода показывает, что московское жилье дороже мюнхенского, подводит итог расчетам Зингель.

Он также подчеркивает, что оценку стоимости недвижимости в той или иной стране нужно проводить с учетом жилищной обеспеченности, строительной активности, площади жилищного фонда, условий ипотечного кредитования и, конечно, уровня дохода населения.

Как купить и оформить недвижимость в Европе

Процедура покупки недвижимости в различных странах особо не отличается и базируется на таких основных этапах:

выбор объекта;
предварительный договор;
основной договор;
регистрация договора купли-продажи недвижимости.
Продавцы заграничной недвижимости признаются, что схема «безнал плюс кеш» весьма приветствуется. Но законодательство большинства стран предусматривает именно безналичный расчет при оформлении сделки.

С самим открытием счетов для наших граждан проблем нет, однако в большинстве стран идет проверка происхождения средств.

Законодательство Украины требует от гражданина после открытия зарубежного счета обратиться в территориальное управление нашего Нацбанка с уведомлением об этом действии и получить индивидуальную лицензию НБУ. «Под размещением денег понимается как перечисление денег самим резидентом, так и третьими лицами», — подчеркнул консультант по налогам и сборам АО «Вдовичен и Партнеры» Юрий Баштовой.

Впрочем, есть и альтернатива. Эксперт напоминает, что существуют легальные способы выведения денег за рубеж.

Что дают заграничные квадраты: от мультивизы до гражданства

Одна из основных причин, почему украинцы интересуются недвижимостью в ЕС, — возможность получения владельцем (а в некоторых случаях и членами его семьи) мультивизы, то есть визы, дающей право многократного въезда в государства, входящие в Шенгенское соглашение. Однако их срок отличается.

Право на годовую мультивизу предоставляет, например, Чехия, Испания, Финляндия, Германия. А в Болгарии годовую визу дают еще детям и супругам. На Кипре инвесторы и родственники получают мультивизу сроком до трех лет.
В других уголках мира можно найти и более привлекательные условия. «Бумага, подтверждающая право собственности на недвижимость в Китае, есть основанием для получения вида на жительство. При покупке недвижимости в Бразилии иностранцу выдается постоянная виза на пять лет», — привел «Вестям» примеры консультант по налогам и сборам АО «Вдовичен и Партнеры» Юрий Баштовой.

Покупка недвижимости в некоторых из стран ЕС дает право на получение вида на жительство с возможностью дальнейшего оформления ПМЖ и гражданства. Но потратиться нужно серьезно, и 40 тысяч евро в этом случае не хватит.

Причем надо понимать, что менее пяти лет процесс получения гражданства не займет. Принимающая сторона устанавливает особые условия: количество дней пребывания в стране, знание языка, наличие стабильного дохода или счет в банке, отсутствие криминального прошлого и др.

До недавнего времени самой лояльной была Латвия, где покупка недвижимости на сумму от 150 тысяч евро давала право на получение вида на жительство, однако недавно она подняла ценз до 250 тысяч евро.

Греция выдает вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 250 тысяч евро, Болгария — от 300 тысяч евро, Испания и Португалия — от 500 тысяч евро.

Какие привилегии дает свое жилье за границей

Покупка недвижимости за рубежом перестала быть экзотикой для украинцев. Более того, интерес к ней активно растет с 2014 года на фоне нестабильной политической и экономической ситуации в Украине.

«Год назад преобладающим мотивом покупки недвижимости за границей, как правило, выступала потребность сохранить валютные сбережения либо вложить их с целью получения прибыли. Сегодня покупатели все чаще заявляют о желании иметь собственную недвижимость для жизни и отдыха», — рассказала «Вестям» член Совета директоров компании ХАН (Харьковское агентство недвижимости) Елена Манжос.

Соответственно этому люди формируют и требования к объекту недвижимости, суть которых сводится к следующему: при необходимости переехать всей семьей и быстро вселиться, добавила Манжос.

Тем более что в Европе достаточно легко подобрать недвижимость «по украинским ценам», то есть порядка тысячи долларов за квадрат.

«Вести» проанализировали, что можно приобрести за рубежом за 40 тысяч евро — именно на такую сумму у риелторов в Киеве сейчас чаще всего просят подыскать квартиру.
Как отмечают эксперты, за такие деньги можно подыскать «работающую» недвижимость (ту, что можно будет сдать в аренду и зарабатывать) практически по всей Европе. А дальше дело вкуса: кто выбирает более близкие по менталитету Болгарию и Чехию, кто — более коммерческие Турцию с Кипром.