Нужно ли открывать фирму за рубежом для покупки недвижимости?

Во многих странах Европы, а также в Турции, США, Египте и других иностранец может практически без ограничений приобретать жилую недвижимость. Как правило, значительные ограничения существуют в экзотических странах. Например, в Таиланде вы сможете свободно приобрести квартиру, но землю – только взять в аренду.

Проверка законом

Во всех странах мира покупка недвижимости оформляется примерно одинаково.

Всегда существует что-то вроде свидетельства о собственности — title , иногда в сочетании с формой «домовой книги», где описано кто и когда владел данным жильем. Кроме того, всегда заключается контракт или договор о сделке, иногда в несколько этапов. Часто это проходит в два этапа: сперва владелец и покупатель заключают предварительный договор, что первый намерен продать, а второй – купить данный объект недвижимости. На этом этапе часто покупателем выплачивается залог продавцу. На втором этапе, после проверки недвижимости на отсутствие задолженностей, залогов, наследников и т.п. проходит завершение сделки, окончательное подписание договора купли-продажи.

Конечно, обычно люди хотят лично посмотреть на жилье, которое они покупают. Но в случае покупки недвижимости за границей это правило почему-то не всегда работает. Эмоции и желание быстрее осуществить мечту торопят покупателей жилья за рубежом. Однако, лучше тщательно осмотреть жилье, при чем взять с собой специалиста – строителя. Чтобы потом вам не пришлось перестраивать подвал, менять крышу или проводку.

Оформляет сделку обычно местный нотариус. Который совершенно не обязан отслеживать ваши интересы и давать вам объяснения по местному законодательству. Поэтому лучше пригласить для оформления сделки и консультирования по ней своего адвоката, говорящего с вами на одном языке. Лучше не доверять, также, выбор адвоката агенту, который продает вам жилье, т.к. в этом случае нет гарантий их независимости друг от друга.

В любом случае, будьте готовы, что в результате оформления сделки и оплаты гонораров адвокатам и нотариусам, стоимость покупаемой недвижимости за рубежом может вырасти для вас на 10-15%.

При покупке дома на берегу моря не лишним будет ознакомиться с планом застройки территории. Часто бывает, что застраиваемое побережье преподносит неприятные сюрпризы – когда после покупки дома выясняется, что вплотную к нему будет построен новый отель, или вид, из-за которого вы купили эту квартиру у моря, будет через пару лет закрыт новым казино.

В некоторых странах необходимо также получить разрешение на покупку недвижимости для не граждан этой страны. В Турции, к примеру, иностранцы могут покупать недвижимость только после получения разрешения на это от Министерства обороны, и процесс получения этой бумажки может занять несколько месяцев. В Хорватии иностранцы также должны получать разрешение на покупку недвижимости в Министерстве Юстиции, и срок получения этого документа занимает четыре-пять месяцев.

Вы можете решить, покупка недвижимости за рубежом — это сложное и опасное предприятие. Но грамотно подготовившись и окружив себя компетентными советниками в сферах закона и строительства, вы вряд ли наделаете ошибок, а покупка дома на море станет для вас и вашей семьи событием, изменившим жизнь к лучшему.

Охота за домами у моря

Конечно, приятно просматривать в интернете сайты агентств недвижимости и разглядывать их предложения недвижимости за границей – красивые фото, удобная навигация, вся информация доступна на одной странице. И, как правило, вы будете выбирать дом на море в той стране, в которой вы уже были, а не в той стране, которая вам совершенно не знакома.

И определенно, вам стоит побывать на территории, где вы хотите купить дом на море, исследовать лучшие места, почувствовать атмосферу – хотите ли вы тут жить, посмотреть на потенциальных соседей и инфраструктуру, оценить безопасность и т.п. Однако, время каникул не самое лучше для такого исследования – на этот период местность и жители в курортном городе могут заметно измениться. Лучше организовать для себя специальный тур за недвижимостью в то время года, которое вы планируете проводить в своей квартире на море или доме на море.

Худшее, что вы можете сделать – сделать выбор в пользу первого же объекта недвижимости, который показал вам агент. Конечно, этот дом на море может показаться вам идеальным – ведь вам не с чем сравнивать. Тем более, что в плане цены вы будете, скорее всего, удивлены дешевизной объекта, относительно московских цен.

Но без тщательного изучения рынка предложения жилья в этом регионе не стоит заключать сделку, если вы хотите получить за ваши деньги самый лучший дом на море, что есть на данном побережье. По крайней мере, поищите в Интернете, какие еще есть предложения жилой недвижимости на данном побережье.

Вам стоит всегда иметь дело с несколькими агентами по недвижимости в данном регионе. Так вы сможете познакомиться с большим числом объектов и выбрать подходящий именно вам дом на море. И, кроме того, избежать типичной ловушки агентов, когда они показывают покупателю несколько посредственных домов, а затем приводят в дом, который выгодно смотрится на фоне предыдущих и покупатель, конечно, делает выбор в пользу последнего дома, радуясь, как ему повезло.

Если вы участвуете в туре по недвижимости, организованном агентом, то имейте в виду, что продавцы этой компании натасканы на то, чтобы продать вам хоть какую-то из показанных квартир или домов, поэтому не подписывайте никаких предварительных соглашений до тех пор, пока не вернетесь домой и все спокойно обдумаете.

В последнее время появилось много покупателей жилья, которые покупают недвижимость за рубежом не осматривая ее лично. Особенно часто таким образом покупается недвижимость в Болгарии. Это покупка недвижимости с очень высоким риском.

Единственный шанс избежать неожиданных разочарований – попросить своего агента прислать вам как можно больше фотографий недвижимости и местности, где расположен дом. Так же вам, конечно, нужно собрать всю имеющуюся информацию в интернете и особенно важно – мнения людей, которые уже купили квартиры или дома в том месте, где стоит ваш дом или комплекс апартаментов.

Покупка недвижимости за рубежом — цена ошибки

В идеальном мире покупать недвижимость за рубежом было бы так же легко, как заказать обед в ресторане.

Наверное, когда-нибудь технологии покупки заграничного дома на берегу моря будут отработаны во всех деталях и все вопросы, связанные с законодательством, налогами, переводом денег, визами, страховками и переездом будут решаться автоматически. Но сегодня нам приходится самим ломать голову и решать эти вопросы. Немного помочь в этом могут лишь опытные консультанты или интернет, который агрегирует такую полезную информацию посредством специализированных сайтов, как, к примеру, seaside-home.ru.

Покупка дома на берегу моря чаще всего начинается с импульсного решения, вызванного скорее эмоциями, чем экономическим и практическим расчетом. Слепое игнорирование логики и фактов при покупке дома у моря может отравить всю радость от покупки недвижимости за рубежом.

Последствия могут быть самыми серьезными. Поговорите с теми, кто купил только что построенную недвижимость в Испании и только потом обнаружил, что в пакете документов на его дом на море нет Habitation Licence – документа, выдаваемого мэрией города по окончанию строительства жилья и только при наличие которого дом может быть подключен к коммуникациям, сдан в аренду и считаться законным строением. Более того, отсутствие Habitation Licence может быть сигналом того, что не все в порядке с законностью строения и сам дом может быть впоследствии снесен властями.

Как минимум, ошибки, сделанные при покупке недвижимости за рубежом, вызовут у вас головную боль из-за необходимости как-то решать вопросы с законом, стресс от неопределенности и денежные издержки. А ведь это совсем не то, что вы планировали приобрести, покупая недвижимость за рубежом для отдыха или инвестиций.

Как купить недвижимость за рубежом?

Низкая стоимость – это важное преимущество, но кредит нужно еще получить. Отнюдь не все зарубежные банки кредитуют нерезидентов. Сложно получить ипотеку в Великобритании, Италии. «Гораздо проще это сделать в той же Швейцарии или на Лазурном Берегу», – отмечает председатель совета директоров инвестиционной компании General Invest Винченцо Трани. Также есть шансы стать ипотечным заемщиком в австрийских, немецких, испанских и финских банках.

Политика зарубежных банков в целом достаточно проста: нерезиденту, да и резиденту тоже, необходимо показать источник погашения займа и процентов. «Это зачастую невозможно, так как клиент не имеет дохода не только на территории той страны, где находится имущество, но даже на территории Евросоюза. Поэтому ожидать, что будет ипотека, только потому, что вы что-то купили, не стоит», – предупреждает управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar (занимается инвестициями в недвижимость) Ирина Жарова-Райт.

Некоторым банкам достаточно убедиться в том, что будущий заемщик платежеспособен в своей стране, у него есть постоянная и высокооплачиваемая работа, а также он уже владеет какой-то недвижимостью. Часто зарубежные банки пробивают будущего заемщика по социальным сетям: там виден круг его общения и социальный статус. Они не уделяют такого пристального внимания справкам о доходах (их еще нужно перевести на английский язык), как это делают российские банки, для них важнее, какими активами клиент уже располагает и откуда они у него появились. Если для российского банка источник благополучия клиента не так важен, зарубежный банк может потребовать подтверждение того, что все заработано непосильным и честным трудом. Не последнюю роль играет и сфера деятельности потенциального заемщика: работникам госкорпораций и сырьевых компаний зарубежные кредиторы охотнее выдают ипотечные кредиты, чем финансистам.